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2018年3月14日 星期三

置業安居 - 曾淵滄 2018年3月14日

置業安居 - 曾淵滄 2018年3月14日


【置業安居】上車盤供應或減少 (曾淵滄)


上車盤供應或減少更多
2018/2019財政年度的政府賣地規劃公布了。今年,政府在政府預算案中,估計地價收入高達1,210億元,那的確是很高的收入,是不是在這個財政年度裏,政府會推出很大面積的土地出售?不是的,政府準備出售的土地面積不算大,不

過,相當多土地是屬於市區的貴重土地,特別是西九龍的高鐵站上蓋,這將是超級地王,推出招標時的價格必然會破一切歷史記錄,也為政府帶來巨額的金額,建造高鐵的確用不少錢。

所以高鐵站上蓋賣地,收回巨額資金也是理所當然。多年來,香港建地鐵,所用的方式也是讓港鐵公司(00066)擁有車站上蓋的土地發展權,用來補貼建造地鐵的龐大開支。

政府今年主力推市區地
除了西九龍高鐵站之外,賣地表內也有多幅啟德土地。啟德開發的步伐在加快了,將來啟德區內人口增加,商業活動也會增加,會發展成一個新市鎮,並連接九龍灣、觀塘新商業區。

10年之後,啟德區完全開發,將面貌全新,也許,這也是恒基地產(00012)願意高價買下海南航空手兩幅啟德土地的原因,有理由相信,新一屆財政年度的土地招標,啟德土地成功招標的呎價,必然再創新高,啟德之外,政府的確不容易找到如此大面積的土地,可以供應市場。

今年的賣地,以市區土地為主,這是否意味著政府放棄提供「上車盤」?畢竟,市區土地量,不是理想的上車盤,一般人也只能選擇新界的樓為上車盤。但是,今年政府提供的新界土地不多,這也可能是政府期望,在新界擁有大量農地的地產商,會繼續像2017年一樣,盡快地大幅大幅地,將新界農地通過補地價變成住宅用地。

鼓勵置業應適量增供應
換言之,新界土地的主要供應可能得借助地產商的力量。只不過,地產商補不補地價,換不換地,是否願意加快供應住宅用地,主動權在地產商手裏。如果地產商沒有增加補地價,改變土地用途的規模,「上車盤」的新供應將減少。

仍未結束的本財政年度,發生過政府及港鐵將本來要推出市場的土地收起來,理由是整體土地供應已經超標。之所以超標,就是因為大幅新界的農地通過補地價變成了住宅及商業用地,本財政年度會發生的事,在下一個財政年度也可能會發生。

在下一個財政年度,如果地產商依然增加提供新界住宅用地,那麼,政府也會相對地收起部分土地,以保持土地供應不會過多,樓價也不會因為供應過多而受壓。特首林鄭月娥的政策,是鼓勵置業,鼓勵置業就只會讓土地適量地增加供應,而不是過度供應導致樓價崩潰,樓價崩潰就沒有多少人有興趣置業。樓價下跌還會導致部分業主,賣掉自住的房屋。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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