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2018年6月11日 星期一

施永青 am730C觀點 2018年6月11日

施永青 am730C觀點 2018年6月11日


內地對樓市的強管控並不成功


內地對樓市的強管控並不成功
中央政府其實早已察覺內地的房地產市場問題很大,可以引爆金融危機,拖累全國的經濟發展,所以一直想方設法加以遏抑。開始的時候,還想盡量採取宏觀調控的手段,希望利用大環境去冷卻樓市;可惜並不成功;最後只好用行政命令直接幹預,但效果

十分表面化,衍生出很多後遺症。

中央的強管控政策包括:(i)限購,(ii)限貸,(iii)限售,(iv)限價。以下是這些限制的具體內容,與衍生出來的社會影響。

限購是對銷售對象的限制,通常是要求有當地戶口的人,才可在當地買樓;而外來人口則需要在當地工作一段時間後才可以買樓(一至五年不等,視乎不同城市的具體情況);此外,即使有當地戶口,亦只可一人買一個單位,結果,有人辦假離婚,以便各自擁有一個單位,亦有人扮假入職,用補交稅款與社會保險金的方式,去證明自己早在當地工作,有人更乾脆辦假身份證,用不同的身份證去擁有多個單位,這些弄虛作假的做法,無可避免要賄賂有關官員,助長官場的貪汙風氣。

限貸是收緊銀行的按揭額度,導致有很多人在簽好了買賣合約之後,才發現銀行已沒法按承諾予以貸款,不得不四處籌集款項以完成交易,其間引至很多交易糾紛與家庭不和,有銀行職員更乘機以權謀私,要收到好處,才肯優先辦理貸款。

限售是限制炒家在買入樓宇後短期裏就轉讓圖利,時限在一至五年不等。其結果是導致市場上的供應反而減少,因為本來在樓價上升前已買入的樓宇,現在卻被凍結了,沒法用來抒解急切增長的新需求。

至於限價,則同時針對一手市場與二手市場。一手市場的做法比較直接;發展商若不肯按政府的指導價開盤,就不發預售批文,在二手市場,政府難以限制這麼多的小業主怎樣訂價,但政府若發現成交價過高,就會拒絕辦理產權過戶手續。結果,很多人只好做陰陽合同——私下成交一個價,拿去政府過戶的又是另一個價。

我估計,二手市場的限價並非中央的指令,而是地方政府擔心,若果讓高價成交也登記了,統計出來的平均價會超標,中央就會覺得地方壓抑樓市不力,嚴重的可能會烏紗不保,所以只好瞞上欺下。

一手市場衍生出來的問題更多,政府設立指導價之後,市場的價格就出現倒掛——一手市場的新樓比二手市場的舊樓更平。起初,發展商都不肯按指導價開盤,結果市場上的供應銳減,二手樓價反而進一步被搶高。後來,發展商資金鏈緊張了,只好開盤;但普通人休想買得到,大都是賣給了皇親國戚。餘下的就要搖號(抽籤),抽中的如果肯轉讓的話,可立即賺幾十萬,甚至過一百萬。很多銷售人員亦乘機謀取私利,導致社會風氣敗壞。

香港亦有一批民粹主義的政客,經常主張政府對樓市進行強管控,包括直接指令地產商如何開價,從內地的事例來看,就知道這是行不通的。

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