三藩市土地房屋問題
從三藩市案例可見，任何城市要解決土地供應問題，土地及區域用途規劃勢必是重要討論項目。… Continue reading
為何美國三藩市土地資源豐富，樓價高企及露宿者問題均嚴重，難道土地房屋問題真的和土地供應沒有關係？
當中原因是土地房屋供應其實不是本身城市有多少土地，而是在種種法規的框架下，最後能有多少土地房屋供應。舉個例說，三藩市不少區域就設有建屋高度限制，雖然令整體房屋密度下降，但供應變相減少，當投資者見到樓價有上升空間，便吸引熱錢流入炒賣，繼而推高樓價。
三藩市的租金極為高昂早已人人皆知，加上早年科技業專才大舉進駐，在供不應求的情況下，加速樓價與房租暴漲，自2010年以來，當地住屋需求已經遠超過供應，現時有不少市民更索性住在露營車，實行一種名為Van life的新生活方式；另外露宿者問題嚴重，衛生部每年更要花費數百萬美元處理街道上的環境清理。最近三藩市出現首位女黑人市長布里德（London Breed），競選時曾揚言要抑制樓價，就看她之後如何出招。
嚴厲管制租金惹反彈
從三藩市案例可見，任何城市要解決土地供應問題，土地及區域用途規劃勢必是重要討論項目。最近，加州政府正進行研究SB827法案，允許火車站附近地皮的建築項目可興建4至8層高的住宅，但就惹來社區組織控訴SB827是個「一刀切」強力開發政策；亦有批評者指，此舉猶如讓地產發展商免費繞過三藩市現有土地規則（如高度限制、停車位數目規定），從而賺取更多利潤；當然亦有組織如YIMBY Action支持法案能推動更多住屋落成。
面對法案的正反面聲音，筆者明白任何政策在系統上進行改革都是困難的，而新上任的市長布里德在競選時已表態支持SB827，但就建議納入更多修訂解決迫遷問題。
另外，目前三藩市的租金管制計劃只適用於45%的住屋，不過，史丹福大學（Stanford University）最近有篇論文指，長期而言嚴厲管制租金政策反而會加劇房屋危機，因為政策保障租戶權益，允許租戶長期居住原住所，反而降低他們的流動性；同時，房東可能會被迫退出租房市場，變相令房屋供應更加不足，間接再推高房價和租金。也有其他的觀察，包括業主在租管後，對租客更揀擇，反而使一些弱勢的群體更難找得到租房。
黃元山
投資通識 - 黃元山 舊文
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