立論：邊類地產股最有潛力？ - 林少陽
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在投資的世界，取得回報主要有兩種手段。第一是以合理的價格買入回報穩定的資產；第二是以高價買入將來可以更高價賣出的資產。
第一類投資，通常是有數得計的資產，如不動產、債券、房託之類，買家通常較關心資產的現金回報（租金、股息或債息），較少依賴透過資產升值取得回報。第二類投資，通常為增長型股權投資，或一些炒供求的投機性的資產（如上期提及的比特幣），通常相關資產較少甚至不能提供現金回報。
在類固定回報的資產當中，買入價往往決定了回報的高低，部份類固定回報資產會有通脹掛鈎的特性，例如本港多隻公用股、房託及收租股。本港地產股過去十年的複合年均總回報（股息加股價升值），名列前茅的並不是公眾最熟悉的發展商，而是以工商物業收租為主的包租公。
附表可見，過去十年回報表現最可觀的安全倉（237）及永泰（369），兩者均曾多次出售資產，前者出售資產後多次派發巨額特別股息，後者則以極優惠的價錢，出售關聯公司南聯地產（1036）予萬科地產（2202）。除此之外，兩者最大的共通點，是2008年的時候估值都是出奇地便宜，分別為0.12倍及0.09倍。
市賬率具參考價值
其他過去10年表現最佳的地產股，除了曾多次大額回購股份、變賣資產及重整物業投資組合的領展（823）之外，平均市賬率都在0.2倍左右或以下。
過去10年，最傷透股東的心的地產股，是近年將發展重心轉移至中國大陸的恒隆地產（101）及其控股公司恒隆集團（010）。另外，資產質素不俗的新地（016）、經營極之保守的合和（054）都在敬陪末席行列，那是因為在金融海嘯期間，投資者太過惜售。這四間過去10年表現最差的地產股，當年的平均市賬率高達0.65倍。
能夠準確預知未來的超人，致富當然無難度。沒有預知能力的凡人如你我，只能靠分析。物業投資頗像定息工具，買入價決定了未來回報。目前本港物業回報超低，惟地產股平均息率有4.3%，平均較資產淨值折讓逾50%，它們的平均資產負債比率極低（4.8%），對相樓升跌的敏感度（1.05倍），遠低於借50-70%按揭的置業者。
（作者客戶持有安全倉及永泰股份）
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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