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2018年12月11日 星期二

金融High Tea - 陸羽仁 2018年12月11日

金融High Tea - 陸羽仁 2018年12月11日

發展商有樓先賣無蝕底
2018年12月11日
  美股上周大插,港股難免低開,但大市見完低位25570點後反彈,開始浮浮沉沉,收市跌311點,收在25752點。

  華為太子女孟晚舟被捕,中國星期日傳召美國駐華大使抗議,拋下一句「中方將視美方行動作出進一步反應」,等如話「你唔放人有下文」。雖然美國談判代表

萊特希澤話,孟晚舟事件唔影響中美貿易談判。問題係內地對事件群情洶湧,咁嘅形勢下,副總埋劉鶴是否可以當無事照去美國談判都係一個問題,孟晚舟事件成為中美談判一個變數。雖然香港個市跌到咁上下又唔想再跌,但未來將會隨著事件變化快速上落。

  踏入12月,本來好快就聖誕節,即住年尾收爐,仲有兩個星期就放長假,過往假期氣氛慢慢會轉濃,但今年消息特別多,市況仍然頻繁波動。樓市雖然回調,但發展商歲晚仍未收爐,信和(083) 繼續推出觀塘大盤,仲令一手市場氣氛升溫。信和今次推出嘅大盤,係同市建局合作嘅重建項目。觀塘屬於舊區,有唔少上咗岸嘅廠商,加上規劃轉型,對住宅需求唔弱,呢次開盤被視為有指標性。

  大盤低開再定加價幅度
  重點大盤開售,信和不容有失,結果首批單位每呎開售係定喺17,000元,市場形容為低於市價。外界本來估計個盤要開20,000元一方呎,現時稍低價開盤相信係考慮到外圍市況波動,希望打穩陣波,先用一個震撼價吸一批人入票,然後加推加價。睇番公司跟住再出嘅價單,加推單位調升幅度唔大,估計發展商想先沽出部份套現,往後先再視乎情況加大調升價格力度。

  年近歲晚,信和呢個時候力推大盤,背後有無行情玄機呢?陸羽仁請教地產界人士,信和近年賣樓多,買地少,負債不斷下降,現時手頭資金應該好充裕,為何o依家要以低過市場價賣樓呢?地產界覺得,呢個盤全部起好有成2000個單位,咁大個盤無可能一開就賺盡,用低於市價開盤唔出奇,正路做法係先引一大批人入票,然後加推加價,若然反應熱烈,加價加得快,咁低開吸客就可以搞熱氣氛。呢個盤係信和幾年前投得,成本價唔高,就算以開售價計利潤都已經相當可觀。

  退一步嚟講,現時外圍市況唔明朗,美股喺高位回調,未來唔知聯儲局玩邊科,若然美息向上,美股插得多,咁市場氣氛就會變,再加上中美貿易談判唔會一帆風順,呢啲因素都唔係發展商能夠控制,所以先求去一批貨絕對無壞。地產界人士話,發展商都無水晶球,唔可以百份百準確預測後市,開盤都係要睇市場氣氛,既然現時市況波動,有樓點解唔賣?明智辦法係隨行就市,有樓先賣套現先落袋,點計都無蝕底,就算中美談判將來一天光晒,樓市大升,都已經係將來嘅事。

  好似特首林鄭月娥都開腔講樓市,佢引用差餉物業估價署數據指,8月初至今樓價有下調趨勢,跌咗3.7%,但跌幅仍未能抵銷過去17個月嘅升幅。佢話若有人幻想樓價下跌時,特區政府會出手救市,「可以慳返」,表明政府唔會考慮推出「救市」措施。特首講得咁決絕,似乎對樓市調整唔覺得係壞事,甚至係好事,醒目發展商都會自求多福。

  睇番信和股價,噚日收報13.5元,跟隨大市回調1%,與一年高價14.48元相差不遠,皆因公司負債唔多,派息手鬆,以去年派息計算,全年派息53仙,另外派特別息45仙,息率7.2厘,相當慷慨。由於公司水頭充足,雖然今年唔知有無特別息派,但維持一貫股息應該無難度,喺護城河作用下,股價可以守得住。其他本地地產股表現偏弱,上周五股價創新高嘅領展(823) 跌3.3%,收報76.7元;恒隆地產(101) 挫3.4%,收報15.16元。

  銀行水多依然唔想加息
  外圍吃緊,內地A股低開,最多跌1.1%,但最後只跌0.8%。港股跌幅有1.2%,但都比美股杜指跌2.2%少。自內地政府公佈醫藥帶量採購投標結果後,上周醫藥股經歷大幅調整,周一仍未止跌。藥明生物(2269) 沽壓重,一度瀉近兩成,見九個月低位,收市仍插15%,報49.9元;石藥(1093) 跌3.5%,收報12.76元;復星醫藥(2196) 、金斯瑞(1548) 都挫逾3%。

  港元拆息噚日普遍上升,同供樓利率相關嘅1個月拆息連升10日,如今升至約2.18厘,續創9月28日後、超過兩個月高位;3個月拆息由上周五(7日)2.23724厘,升至近2.29厘水平,創超過10年高。

  滙豐銀行亞太區顧問梁兆基出席活動時預料,美國會如預期加息,但香港會否跟加仍係未知之數。佢認為香港未有全面加息條件,即使美國聯儲局12月決定加息,仍要視乎本地情況、市場同競爭對手嘅決定。最近港元拆息上升,因接近年結及季結因素,每次年結資金都會緊張,尤其年尾較多公司會埋數,銀行資金需求較高,但年結過後,拆息會慢慢回落。睇嚟銀行(口依)家大把水,所以仲係唔想加息影響做生意。

  陸羽仁
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