投資皇導 - 皇畢 2019年7月22日
皇畢：「過億」收租佬的煩惱
【專訊】上周本欄引述朋友如何於10年內以80萬元本金賺取6000萬元資產的例子，一些讀者回應，說非常羨慕，認為朋友是人生大贏家；另一些讀者則回應，覺得朋友只是一開二，不夠進取，反問為何不一開二、二開四、四開八、八開十六，他們眼見有人這樣做，獲取過億元資產。
讀者必須留意，我說朋友獲得了6000萬元資產是事實，不過究竟這是否可被稱為成功，令人羨慕，皇畢卻沒有評論。
至於近十年買樓一開二、二開四、四開八、八開十六的人，如果他們獲得的資產也不過只是「過億」，其實好不了朋友的6000萬元許多，我覺得朋友的6000萬元反倒賺得容易輕鬆。16間樓收租，價值也只得「過億」，一定不是貴重物業，跟師奶租客婆婆媽媽拗撬冷氣夠不夠凍要不要換，你以為唔煩？這種「過億」規模的包租公，如果想過品味生活，就一定要招聘一兩位員工處理收租瑣碎業務，不過香港失業率低，工資高，要請信得過的人處理租務不容易。最後，我見「過億」規模的一類包租公，許多要落手落腳自己做，一日跟眾多租客婆婆媽媽拗數，跟裝修師傅談判裝修費，身家確實有一點進帳，可是生活卻優雅不起來。
宜分散投資 否則通脹蠶食現金流
至於朋友擁有6000萬元資產，生活是否很好，我希望他除了這6000萬元資產外，最好還有自己的個人事業和其他類型的資產，不要像上述規模的包租公，只得租金收入。因為扣除他自住的一層樓，他其實只有一個物業收租，約5萬至6萬元，當這是他一半資產（3000萬元）的回報，年率計，扣除管理費、差餉和物業稅，兩厘不夠！我記得幾年前，說一些（重申，只是一些，不是全部）買樓的人，只有回報3厘半的大志，現在更下降到兩厘不夠（還未計利息支出）！帳面富貴，現金流在通脹蠶食下實質下跌，做這種「有錢人」也不容易！
最近跟一位律師朋友在中環High Tea，他說自從辣招以後，樓市已難有快錢搵。他說現在要賺快錢只得兩個途徑，一個是「啤殼」，一個是「放數」，不過前者難度愈來愈高，後者若無相關的專業知識，最好不要亂做，因為我聽過有人只不過因為錢多去學放數，債仔即變身劉備借荊州！
上周美股下跌，因為聯儲局出來澄清，市場預期月底減息半厘，實在太過進取。雖然跌幅不多，不過讀者留意，今次股市升浪主要是受市場預期聯儲局大幅減息帶動，半導體或貿易相關股份，前景其實比預期差，未來分析師有可能繼續調低盈利預測。至於皇畢早前推介的煙草股Philip Morris（PM），調高了盈利預測，一周升了近一成。這隻股份早前跑輸大市，但勝在高息，有得守，有耐性者，終於守得雲開！
香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension
[皇畢 投資皇導]
【專訊】上周本欄引述朋友如何於10年內以80萬元本金賺取6000萬元資產的例子，一些讀者回應，說非常羨慕，認為朋友是人生大贏家；另一些讀者則回應，覺得朋友只是一開二，不夠進取，反問為何不一開二、二開四、四開八、八開十六，他們眼見有人這樣做，獲取過億元資產。讀者必須留意，我說朋友獲得了6000萬元資產是事實，不過究竟這是否可被稱為成功，令人羨慕，皇畢卻沒有評論。
至於近十年買樓一開二、二開四、四開八、八開十六的人，如果他們獲得的資產也不過只是「過億」，其實好不了朋友的6000萬元許多，我覺得朋友的6000萬元反倒賺得容易輕鬆。16間樓收租，價值也只得「過億」，一定不是貴重物業，跟師奶租客婆婆媽媽拗撬冷氣夠不夠凍要不要換，你以為唔煩？這種「過億」規模的包租公，如果想過品味生活，就一定要招聘一兩位員工處理收租瑣碎業務，不過香港失業率低，工資高，要請信得過的人處理租務不容易。最後，我見「過億」規模的一類包租公，許多要落手落腳自己做，一日跟眾多租客婆婆媽媽拗數，跟裝修師傅談判裝修費，身家確實有一點進帳，可是生活卻優雅不起來。
宜分散投資 否則通脹蠶食現金流
至於朋友擁有6000萬元資產，生活是否很好，我希望他除了這6000萬元資產外，最好還有自己的個人事業和其他類型的資產，不要像上述規模的包租公，只得租金收入。因為扣除他自住的一層樓，他其實只有一個物業收租，約5萬至6萬元，當這是他一半資產（3000萬元）的回報，年率計，扣除管理費、差餉和物業稅，兩厘不夠！我記得幾年前，說一些（重申，只是一些，不是全部）買樓的人，只有回報3厘半的大志，現在更下降到兩厘不夠（還未計利息支出）！帳面富貴，現金流在通脹蠶食下實質下跌，做這種「有錢人」也不容易！
最近跟一位律師朋友在中環High Tea，他說自從辣招以後，樓市已難有快錢搵。他說現在要賺快錢只得兩個途徑，一個是「啤殼」，一個是「放數」，不過前者難度愈來愈高，後者若無相關的專業知識，最好不要亂做，因為我聽過有人只不過因為錢多去學放數，債仔即變身劉備借荊州！
上周美股下跌，因為聯儲局出來澄清，市場預期月底減息半厘，實在太過進取。雖然跌幅不多，不過讀者留意，今次股市升浪主要是受市場預期聯儲局大幅減息帶動，半導體或貿易相關股份，前景其實比預期差，未來分析師有可能繼續調低盈利預測。至於皇畢早前推介的煙草股Philip Morris（PM），調高了盈利預測，一周升了近一成。這隻股份早前跑輸大市，但勝在高息，有得守，有耐性者，終於守得雲開！
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