頭知二三事 - 走蜆 2019年9月25日
走蜆：樓巿進消耗購買力階段
【專訊】樓價的未來走勢究竟怎樣，相信神仙也料不到，皆因變數太過多了。然而，一般來說，只要樓價真的下跌到了一至兩成，先前累積的購買力就會跑出來，直至購買力被消耗清光為止，才會再進一步繼續下跌。
事實上，現時樓市的成交正在增加，可以預計，在未來的一年樓價都不
會再壞下去，只會繼續消耗購買力，但也不會轉好，皆因市場的信心不可能回復下，這種政治信心問題至少也會維持兩三年，也許還不止。
現有購買力消耗清光 才會再跌
當然樓市也不是沒試過free fall，甚至gap down幾成，例如金融海嘯，但真正的原因並非市民沒錢，而是銀行沒錢，買家借不到錢，除非是full pay。只要按揭成數不變，或只是小變，樓價是不會一下子大跌幾成。
在中期，最大的兩個供應變數：一個利好，一個利淡。利好的是可見到的供應量反而減少，因為政府找不到地。利淡因素則是政府打算用《收回土地條例》來鬥地主，這究竟會不會令到未來的供應量大幅增加呢？
至於需求，香港經濟肯定變差，短期內地人來港買樓的興趣也不會太大，另一方面看，今年的利息應該不會變了，明年只會減不會加。香港的人口增加數目向來是不變的常數，不過明年開始應會有大量港人移民到海外，因此人口增幅會放緩。
由此可見，樓市是由多個不同的因素組成，它們不會一致向好，也不會一致看壞，而是有的好，有的壞，拉扯之下，如何計算其總力量的消長in terms of價格，這才考功夫，也因此很多人都會計錯數。
[走蜆 頭知二三事]
【專訊】樓價的未來走勢究竟怎樣，相信神仙也料不到，皆因變數太過多了。然而，一般來說，只要樓價真的下跌到了一至兩成，先前累積的購買力就會跑出來，直至購買力被消耗清光為止，才會再進一步繼續下跌。
事實上，現時樓市的成交正在增加，可以預計，在未來的一年樓價都不會再壞下去，只會繼續消耗購買力，但也不會轉好，皆因市場的信心不可能回復下，這種政治信心問題至少也會維持兩三年，也許還不止。
現有購買力消耗清光 才會再跌
當然樓市也不是沒試過free fall，甚至gap down幾成，例如金融海嘯，但真正的原因並非市民沒錢，而是銀行沒錢，買家借不到錢，除非是full pay。只要按揭成數不變，或只是小變，樓價是不會一下子大跌幾成。
在中期，最大的兩個供應變數：一個利好，一個利淡。利好的是可見到的供應量反而減少，因為政府找不到地。利淡因素則是政府打算用《收回土地條例》來鬥地主，這究竟會不會令到未來的供應量大幅增加呢？
至於需求，香港經濟肯定變差，短期內地人來港買樓的興趣也不會太大，另一方面看，今年的利息應該不會變了，明年只會減不會加。香港的人口增加數目向來是不變的常數，不過明年開始應會有大量港人移民到海外，因此人口增幅會放緩。
由此可見，樓市是由多個不同的因素組成，它們不會一致向好，也不會一致看壞，而是有的好，有的壞，拉扯之下，如何計算其總力量的消長in terms of價格，這才考功夫，也因此很多人都會計錯數。
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