笑到最後 - 高明 2019年10月21日
【笑到最後】鬆樓按不會推升樓價 - 高明
政府突然鬆樓按，對樓價短期可能有承托，但至第四季尾，樓價估計會回落至今年年初水平。 資料圖片 適中字型 較大字型
政府突然宣佈放寬9成首期至800萬元的物業，而在樓價較低時堅持多年的壓力測試，忽然在「差過沙士」時放棄。
本欄的看法相當簡單，最初根本不應有任何關卡阻礙上車，當初政府沒有提高首期及收入門檻，阻礙他們買樓，今日便不用以政治現實取代原則，推翻過去對壓力測試的堅持。本欄一直反對任何形式的辣招，投資市場上，最慘的是：本來有份贏，被政府攔著，現時要更高位博一個希望。
回到正題，分析放寬壓測對樓價的影響最為重要。每當一件資產，出現其他因素影響，例如政府突推政策，衡量資產價格的走勢時，就是德國股神科斯托蘭尼所言：升勢＝資金＋信心。究竟推出這項政策，資金會增加了還是減少了？買家對樓市的取態，會否因政策而信心大增？
事實上，你知道的，放寬首期的政策充其量多了一批人符合買樓的資格，對資金及信心均兩者都沒有影響，短期可能會有些想入市很久的人，因政策放寬而趕緊入市，但都不會影響這兩點。
資金：港元掛鈎聯繫滙率，有指美國重啟QE4，這是另一問題。另外，香港是開放型經濟體，每當世上有地方出現泡沫，便有錢湧入香港，過去十年的中國增長，資金湧到香港買樓，亦是香港增加資金的因素。放寬首期有沒有令上述兩因素增加。沒有。
信心：樓價上升的信心，是來自覺得樓價會上升，即是搶包山。過去十年搶包山來自中國，因為對香港制度不同產生信心，不會這一秒鐘出微博抵制NBA，下一秒老家被強拆，隨後微博亦消失於茫茫網海。放寬首期亦跟這個信心沒有關係。
短期可能有承托，但本欄維持預言，至第四季尾，樓價會回落至今年年初水平，以中原指數計，即約170點。
高明
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