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2019年10月21日 星期一

笑到最後 - 高明 2019年10月21日



笑到最後 - 高明 2019年10月21日


【笑到最後】鬆樓按不會推升樓價 - 高明


政府突然鬆樓按,對樓價短期可能有承托,但至第四季尾,樓價估計會回落至今年年初水平。 資料圖片 適中字型 較大字型



政府突然宣佈放寬9成首期至800萬元的物業,而在樓價較低時堅持多年的壓力測試,忽然在「差過沙士」時放棄。

本欄的看法相當簡單,最初根本不應有任何關卡阻礙上車,當初政府沒有提高首期及收入門檻,阻礙他們買樓,今日便不用以政治現實取代原則,推翻過去對壓力測試的堅持。本欄一直反對任何形式的辣招,投資市場上,最慘的是:本來有份贏,被政府攔著,現時要更高位博一個希望。

回到正題,分析放寬壓測對樓價的影響最為重要。每當一件資產,出現其他因素影響,例如政府突推政策,衡量資產價格的走勢時,就是德國股神科斯托蘭尼所言:升勢=資金+信心。究竟推出這項政策,資金會增加了還是減少了?買家對樓市的取態,會否因政策而信心大增?

事實上,你知道的,放寬首期的政策充其量多了一批人符合買樓的資格,對資金及信心均兩者都沒有影響,短期可能會有些想入市很久的人,因政策放寬而趕緊入市,但都不會影響這兩點。

資金:港元掛鈎聯繫滙率,有指美國重啟QE4,這是另一問題。另外,香港是開放型經濟體,每當世上有地方出現泡沫,便有錢湧入香港,過去十年的中國增長,資金湧到香港買樓,亦是香港增加資金的因素。放寬首期有沒有令上述兩因素增加。沒有。

信心:樓價上升的信心,是來自覺得樓價會上升,即是搶包山。過去十年搶包山來自中國,因為對香港制度不同產生信心,不會這一秒鐘出微博抵制NBA,下一秒老家被強拆,隨後微博亦消失於茫茫網海。放寬首期亦跟這個信心沒有關係。

短期可能有承托,但本欄維持預言,至第四季尾,樓價會回落至今年年初水平,以中原指數計,即約170點。

高明
http://fb.com/bigricetea
本欄逢周一刊出



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