倉開明豬 - 震完倉 2019年10月21日
震完倉：土地共享計劃 有利發展商
【專訊】今年《施政報告》一出，本地地產股馬上急升兩天，但到了第三天，就面對相當的調整壓力，調整的理由之一當然是因為之前兩天升幅太大，短炒者急於食糊，另一個理由是長實（1113）與新地（0016）在《施政報告》出爐後齊齊推出新盤應市，但銷情卻一般，
無法一口氣一天賣光所推出的單位。
《施政報告》提出大幅放寬按揭保險的買樓上限，原本借九成的按揭保險上限是400萬元樓價的物業，現在上調至800萬元物業，原本借八成的按揭保險上限是600萬元物業，現在提升至1000萬元，使不少人認為樓價一定會升，不少正在放盤的二手樓業主馬上抬高了叫價。
然而，第二天當金管局公布放寬按揭保險詳細內容時，人們才知道按揭保險只限現樓，不包括樓花，難怪長實與新地賣樓花的反應一般，開盤那一天，有買家採用建築期付款的方法買樓，等入夥時才通過按揭保險付錢。以建築期付款的方式買樓對發展商的現金流不利，因此樓價折扣率較低，相對地也就是要付較高價，難怪有買家猶豫不決，交了票而決定暫時放棄買樓，再觀望一會。
新按保限現樓 樓花銷情未受惠
面對這個問題，估計地產商很快就會有新的應變方法，也許提供低息的短期二按，讓買家仍以「即供」的方式買樓，入夥時才轉給按揭保險做按揭，因此，只限現樓的按揭保險計劃相信難不倒地產商，地產股依然可看好。
不過，在未放寬按揭保險之前，不少人因為沒有能力拿出數百萬首期付款而不得不買低於400萬元的「納米樓」，地產商也大量提供這類單位，賺取更高的呎價。現在按揭保險放寬，這類低價樓可能滯銷，沒有多少人真的想住「納米樓」，正準備推出納米樓的地產商得動動腦筋促銷這類單位。
納米樓低價樓或滯銷
《施政報告》除了放寬按揭保險之外，另外兩項土地政策也深深影響本地地產商的未來盈利，一是動用《收回土地條例》強制收回地產商手上的農地，以興建公共房屋。當然，收回土地不是無償而是有一定的賠償，如果地產商不滿意賠償額，可以通過打官司讓法院決定賠償額。
二是通過「土地共享計劃」鼓勵地產商快快提供手上的農地與政府共享，方法是政府會通過增加交通基建以提高該土地原本的地積比率，新增樓面的七成供政府興建公共房屋，地產商則分到新增樓面三成建私宅，可大大增加銷售樓面，對地產商非常有利。
大學教授
[震完倉 倉開明豬]
【專訊】今年《施政報告》一出，本地地產股馬上急升兩天，但到了第三天，就面對相當的調整壓力，調整的理由之一當然是因為之前兩天升幅太大，短炒者急於食糊，另一個理由是長實（1113）與新地（0016）在《施政報告》出爐後齊齊推出新盤應市，但銷情卻一般，無法一口氣一天賣光所推出的單位。
《施政報告》提出大幅放寬按揭保險的買樓上限，原本借九成的按揭保險上限是400萬元樓價的物業，現在上調至800萬元物業，原本借八成的按揭保險上限是600萬元物業，現在提升至1000萬元，使不少人認為樓價一定會升，不少正在放盤的二手樓業主馬上抬高了叫價。
然而，第二天當金管局公布放寬按揭保險詳細內容時，人們才知道按揭保險只限現樓，不包括樓花，難怪長實與新地賣樓花的反應一般，開盤那一天，有買家採用建築期付款的方法買樓，等入夥時才通過按揭保險付錢。以建築期付款的方式買樓對發展商的現金流不利，因此樓價折扣率較低，相對地也就是要付較高價，難怪有買家猶豫不決，交了票而決定暫時放棄買樓，再觀望一會。
新按保限現樓 樓花銷情未受惠
面對這個問題，估計地產商很快就會有新的應變方法，也許提供低息的短期二按，讓買家仍以「即供」的方式買樓，入夥時才轉給按揭保險做按揭，因此，只限現樓的按揭保險計劃相信難不倒地產商，地產股依然可看好。
不過，在未放寬按揭保險之前，不少人因為沒有能力拿出數百萬首期付款而不得不買低於400萬元的「納米樓」，地產商也大量提供這類單位，賺取更高的呎價。現在按揭保險放寬，這類低價樓可能滯銷，沒有多少人真的想住「納米樓」，正準備推出納米樓的地產商得動動腦筋促銷這類單位。
納米樓低價樓或滯銷
《施政報告》除了放寬按揭保險之外，另外兩項土地政策也深深影響本地地產商的未來盈利，一是動用《收回土地條例》強制收回地產商手上的農地，以興建公共房屋。當然，收回土地不是無償而是有一定的賠償，如果地產商不滿意賠償額，可以通過打官司讓法院決定賠償額。
二是通過「土地共享計劃」鼓勵地產商快快提供手上的農地與政府共享，方法是政府會通過增加交通基建以提高該土地原本的地積比率，新增樓面的七成供政府興建公共房屋，地產商則分到新增樓面三成建私宅，可大大增加銷售樓面，對地產商非常有利。
大學教授
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