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2019年12月16日 星期一

笑到最後 - 高明 2019年12月16日



笑到最後 - 高明 2019年12月16日


【笑到最後】樓價承托的盡頭 - 高明


樓市其中一個重要承托力便是就業。資料圖片 適中字型 較大字型



本欄10月時維持預言,今年底樓價會回落至今年年初水平,以中原指數計,即約170點。最新中原指數179點,即使還有兩個禮拜才到年底,現時已可以肯定目標價不會到,睇錯了。

造成睇錯的看法,最基本原因便是港股沒有再向下跌。港股已經變成A股化,跟本地樓市、經濟已經關係不大,但冥冥之中,下跌的時候,最終又會跟隨,唯一可解釋便是資金來源相若,一跌便會有人手緊沽貨。

11月因政府放寬九成按揭首期至800萬元的物業,樓價亦曾一度回升,但之後升勢不能持續,始終只是條例上作出改變,而不是錢多了或突然信心大增。

不過,其實樓市跟隨股市下跌,在新盤上仍未反映,上述預測用上的中原指數,其實亦只是反映二手樓,跟新盤亦沒有關係。雖然新盤標價跟實際賣出時可能折扣大增,但跟二手市場的冷清比,跌幅明顯未跟得足。2020年新盤供應量處於高位,差估署修訂預測至2.01萬個單位,至2021年仍維持2.3萬個單位,購買力未有增加情況下,減價出售將成去貨的主要動力。

另一支持樓市承托力便是就業。最新失業率上升至3.1%,仍然處於超低水平。先撇除坊間一般指過年後零售旅遊大規模失業潮的預測,失業率上升最大影響,是正在打工的人,擔心失業,從而拖慢買樓決定,特別是上車盤。

可能會有人反駁,樓價一早脫離失業及工資的數據,但這些數據都是心理指標,跟恒指對樓價的影響相近,見股市及就業形勢大好,賣價便企硬。形勢相反的話,供應又增加,便變成鬥快沽。一旦失業,租樓近返工亦變得冇意義,便搬回娘家住之類,又會影響買樓的回報率。

下次公佈本地失業率,如果持續上升,加上中國深圳等主要城市增長又放緩,究竟推動香港樓價再升的購買力從何而來?高明也很想知道。

高明
http://fb.com/bigricetea
本欄逢周一刊出




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