2019年過去了，最終的升跌資料仍未出台。根據中原城市領先指數（CCL），2019年樓價全年計是微升，屬先升後跌的格局，與2018年走勢相同，而樓市的走勢基本上也跟隨股市波動。2019年，恒生指數全年計也是微升收市。
值得留意的是，恒生指數全年走勢是先升後跌再反彈。最後幾個月恒生指數是屬於反彈市。過去，
筆者多次指出樓市落後於股市，既然恒生指數在2019年最後幾個月屬於反彈市，對2020年樓市的第一季是應該有受啟示。
特區政府也剛剛公布2020年第一季，也是2019至2020年財政年度最後一季的賣地計劃，是少了，這也是大家應該留意的數據。特首林鄭月娥已經改變賣地政策。將來，政府推出招標的私人土地供應會大幅減少，減少的部分將改為興建公共房屋。林鄭月娥已經決定學習新加坡政府的做法，以公共房屋為主，這是非常重大的改變，不能不知道。
政府減少供應，那麼就得由私人地產商，把手上的農地轉換成私宅用地才能補充不足。不過，過去許多年，地產商通過補地價將農地改劃為私宅的量並不多，所產生的供應很少，原因有幾個：第一個原因是，補地價的討價還價過程很長，互不相讓。特別是越來越政治化的今日，特區政府官員都擔心背上「官商勾結」的罪名。因此，寧可談不成也不願意讓步。
第二個原因是：地產商清楚知道政府土地供應有限，自己沒必要為市場增加土地供應，土地供應越少，樓價升幅越高是簡單的道理。地產商不會不明白。
第三個原因是地積比率，同樣面積的土地，所能提供的住宅面積，單位數量可以相差很遠，而影響最終住宅面積，單位供應的因素是地積比。如果地積比只有0.5倍，即表示100萬平方呎的土地只能建50萬平方呎的樓房。但是，如果地積比提升至5倍，100萬平方呎的土地可以建500萬平方呎的樓房，總供應相差10倍。
目前鄉村農地缺乏道路基建，如果提升地積比，必然會造成嚴重的交通阻塞問題，目前不少地產商在農地改劃為住宅時，地積比往往只有0.5倍，只能興建3層高的花園別墅，花園別墅建在太平山山頂是超級豪宅，建在新界鄉下則豪不起。售價不高，地產商興趣也不大。
為改變這現象，林鄭月娥決定尋求突破，今年將推出一項名為「土地共享計劃」的政策，希望能改變這個現象，增加最終的樓房供應。
原文刊於638期《iMoney Wealth》置業安居。
2020年1月14日 舊文
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