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2020年8月24日 星期一

倉開明豬 - 震完倉 2020年8月24日

倉開明豬 - 震完倉 2020年8月24日


震完倉:下注超低PB地產股博私有化
震完倉:下注超低PB地產股博私有化
【專訊】金管局調高銀行非住宅物業的按揭成數由四成增至五成,公布後,有人認為聊勝於無。有人認為沒有作用,更有人認為非住宅物業的價格已經在大跌,銀行增加按揭成數對銀行反而會構成危險,製造負資產。

先談負資產,一般上

,非住宅物業絕少出現負資產,因為多數業主是企業,而非小市民,樓價一跌,未跌至按揭成數前,銀行已經會要求業主償還部分貸款,即所謂call loan,這就是所謂「落雨收傘」。現在非住宅物業價格下跌,銀行的按揭計算也會以新的估值來計算,原本1000萬元的物業,在舊的四成按揭成數之下,銀行只願意借出400萬元,現在,物業價格由1000萬元跌至800萬元,如果按揭成數不變,銀行只願意借出320萬元;現在,金管局把按揭成數調高至五成,800萬元的五成也剛好是400萬元,依然符合金管局的規定,因為,金管局的新按揭成數的規定,對業主,對銀行都是好事。

這一回金管局並沒有改變住宅物業的按揭規定,基本上,首次置業者依然可以借到九成按揭,依然不受任何「辣招」稅影響,而中原城市領先指數在過去3個月也幾乎靜止不變,上落波幅僅2%,2%的波幅可以被視為統計的隨機誤差。

嘉華國際逆市增長 PE不足3倍
樓價不升不跌,對想買樓的人有利,不必心大心小擔心買樓之後樓價下跌,可以從容選擇,狠狠的還價,在樓價不升不跌的時候想賣樓的人,一定是等錢用的人,議價空間會大一些。

香港的許多上市地產商中,規模大者,都受到新冠肺炎疫情的打擊,因為大地產商都有許多收租的非住宅物業,租金收入下跌,物業重估減值,因此,盈利大倒退甚至虧損,不過,中型地產商嘉華國際(0173)就沒有這類問題,嘉華的業務主力是買地開發之後賣樓。上星期公布的半年業績,好得令人吃驚,這是一家市值僅113億元的中型地產公司,今年上半年的營業額,高達84億元,毛利41億元,溢利26億元,增長68%,是所有大地產商無法做到的。市值113億的公司,半年盈利26億,算起來PE值不足3倍,PB值更是低至0.28,股息率高達5.5厘,足以引起諸多的憧憬,包括,私有化的可能性。

磚頭始終有價,不久前會德豐(0020)私有化,我幸運的猜中,賺了一點錢,因此,我對PB值特別低的地產股皆投入一些錢,賭一賭私有化,就算賭不中,也有高股息收,以現價計,除嘉華外,恒隆集團(0010)及九倉集團(0004)皆是我的目標。

另外,我會在9月4日晚上8時和《》合作以ZOOM進行視像投資研討會「擁抱新經濟的戰略」,詳情及報名可登入:https://link.mingpao.com/64685.htm

大學教授
[震完倉 倉開明豬]
震完倉:下注超低PB地產股博私有化
【專訊】金管局調高銀行非住宅物業的按揭成數由四成增至五成,公布後,有人認為聊勝於無。有人認為沒有作用,更有人認為非住宅物業的價格已經在大跌,銀行增加按揭成數對銀行反而會構成危險,製造負資產。

先談負資產,一般上,非住宅物業絕少出現負資產,因為多數業主是企業,而非小市民,樓價一跌,未跌至按揭成數前,銀行已經會要求業主償還部分貸款,即所謂call loan,這就是所謂「落雨收傘」。現在非住宅物業價格下跌,銀行的按揭計算也會以新的估值來計算,原本1000萬元的物業,在舊的四成按揭成數之下,銀行只願意借出400萬元,現在,物業價格由1000萬元跌至800萬元,如果按揭成數不變,銀行只願意借出320萬元;現在,金管局把按揭成數調高至五成,800萬元的五成也剛好是400萬元,依然符合金管局的規定,因為,金管局的新按揭成數的規定,對業主,對銀行都是好事。

這一回金管局並沒有改變住宅物業的按揭規定,基本上,首次置業者依然可以借到九成按揭,依然不受任何「辣招」稅影響,而中原城市領先指數在過去3個月也幾乎靜止不變,上落波幅僅2%,2%的波幅可以被視為統計的隨機誤差。

嘉華國際逆市增長 PE不足3倍
樓價不升不跌,對想買樓的人有利,不必心大心小擔心買樓之後樓價下跌,可以從容選擇,狠狠的還價,在樓價不升不跌的時候想賣樓的人,一定是等錢用的人,議價空間會大一些。

香港的許多上市地產商中,規模大者,都受到新冠肺炎疫情的打擊,因為大地產商都有許多收租的非住宅物業,租金收入下跌,物業重估減值,因此,盈利大倒退甚至虧損,不過,中型地產商嘉華國際(0173)就沒有這類問題,嘉華的業務主力是買地開發之後賣樓。上星期公布的半年業績,好得令人吃驚,這是一家市值僅113億元的中型地產公司,今年上半年的營業額,高達84億元,毛利41億元,溢利26億元,增長68%,是所有大地產商無法做到的。市值113億的公司,半年盈利26億,算起來PE值不足3倍,PB值更是低至0.28,股息率高達5.5厘,足以引起諸多的憧憬,包括,私有化的可能性。

磚頭始終有價,不久前會德豐(0020)私有化,我幸運的猜中,賺了一點錢,因此,我對PB值特別低的地產股皆投入一些錢,賭一賭私有化,就算賭不中,也有高股息收,以現價計,除嘉華外,恒隆集團(0010)及九倉集團(0004)皆是我的目標。

另外,我會在9月4日晚上8時和《》合作以ZOOM進行視像投資研討會「擁抱新經濟的戰略」,詳情及報名可登入:https://link.mingpao.com/64685.htm

大學教授
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