倉開明豬 - 震完倉 2020年8月24日
震完倉：下注超低PB地產股博私有化
震完倉：下注超低PB地產股博私有化
【專訊】金管局調高銀行非住宅物業的按揭成數由四成增至五成，公布後，有人認為聊勝於無。有人認為沒有作用，更有人認為非住宅物業的價格已經在大跌，銀行增加按揭成數對銀行反而會構成危險，製造負資產。
先談負資產，一般上
，非住宅物業絕少出現負資產，因為多數業主是企業，而非小市民，樓價一跌，未跌至按揭成數前，銀行已經會要求業主償還部分貸款，即所謂call loan，這就是所謂「落雨收傘」。現在非住宅物業價格下跌，銀行的按揭計算也會以新的估值來計算，原本1000萬元的物業，在舊的四成按揭成數之下，銀行只願意借出400萬元，現在，物業價格由1000萬元跌至800萬元，如果按揭成數不變，銀行只願意借出320萬元；現在，金管局把按揭成數調高至五成，800萬元的五成也剛好是400萬元，依然符合金管局的規定，因為，金管局的新按揭成數的規定，對業主，對銀行都是好事。
這一回金管局並沒有改變住宅物業的按揭規定，基本上，首次置業者依然可以借到九成按揭，依然不受任何「辣招」稅影響，而中原城市領先指數在過去3個月也幾乎靜止不變，上落波幅僅2%，2%的波幅可以被視為統計的隨機誤差。
嘉華國際逆市增長 PE不足3倍
樓價不升不跌，對想買樓的人有利，不必心大心小擔心買樓之後樓價下跌，可以從容選擇，狠狠的還價，在樓價不升不跌的時候想賣樓的人，一定是等錢用的人，議價空間會大一些。
香港的許多上市地產商中，規模大者，都受到新冠肺炎疫情的打擊，因為大地產商都有許多收租的非住宅物業，租金收入下跌，物業重估減值，因此，盈利大倒退甚至虧損，不過，中型地產商嘉華國際（0173）就沒有這類問題，嘉華的業務主力是買地開發之後賣樓。上星期公布的半年業績，好得令人吃驚，這是一家市值僅113億元的中型地產公司，今年上半年的營業額，高達84億元，毛利41億元，溢利26億元，增長68%，是所有大地產商無法做到的。市值113億的公司，半年盈利26億，算起來PE值不足3倍，PB值更是低至0.28，股息率高達5.5厘，足以引起諸多的憧憬，包括，私有化的可能性。
磚頭始終有價，不久前會德豐（0020）私有化，我幸運的猜中，賺了一點錢，因此，我對PB值特別低的地產股皆投入一些錢，賭一賭私有化，就算賭不中，也有高股息收，以現價計，除嘉華外，恒隆集團（0010）及九倉集團（0004）皆是我的目標。
另外，我會在9月4日晚上8時和《》合作以ZOOM進行視像投資研討會「擁抱新經濟的戰略」，詳情及報名可登入：https://link.mingpao.com/64685.htm
大學教授
[震完倉 倉開明豬]
震完倉：下注超低PB地產股博私有化
【專訊】金管局調高銀行非住宅物業的按揭成數由四成增至五成，公布後，有人認為聊勝於無。有人認為沒有作用，更有人認為非住宅物業的價格已經在大跌，銀行增加按揭成數對銀行反而會構成危險，製造負資產。
先談負資產，一般上，非住宅物業絕少出現負資產，因為多數業主是企業，而非小市民，樓價一跌，未跌至按揭成數前，銀行已經會要求業主償還部分貸款，即所謂call loan，這就是所謂「落雨收傘」。現在非住宅物業價格下跌，銀行的按揭計算也會以新的估值來計算，原本1000萬元的物業，在舊的四成按揭成數之下，銀行只願意借出400萬元，現在，物業價格由1000萬元跌至800萬元，如果按揭成數不變，銀行只願意借出320萬元；現在，金管局把按揭成數調高至五成，800萬元的五成也剛好是400萬元，依然符合金管局的規定，因為，金管局的新按揭成數的規定，對業主，對銀行都是好事。
這一回金管局並沒有改變住宅物業的按揭規定，基本上，首次置業者依然可以借到九成按揭，依然不受任何「辣招」稅影響，而中原城市領先指數在過去3個月也幾乎靜止不變，上落波幅僅2%，2%的波幅可以被視為統計的隨機誤差。
嘉華國際逆市增長 PE不足3倍
樓價不升不跌，對想買樓的人有利，不必心大心小擔心買樓之後樓價下跌，可以從容選擇，狠狠的還價，在樓價不升不跌的時候想賣樓的人，一定是等錢用的人，議價空間會大一些。
香港的許多上市地產商中，規模大者，都受到新冠肺炎疫情的打擊，因為大地產商都有許多收租的非住宅物業，租金收入下跌，物業重估減值，因此，盈利大倒退甚至虧損，不過，中型地產商嘉華國際（0173）就沒有這類問題，嘉華的業務主力是買地開發之後賣樓。上星期公布的半年業績，好得令人吃驚，這是一家市值僅113億元的中型地產公司，今年上半年的營業額，高達84億元，毛利41億元，溢利26億元，增長68%，是所有大地產商無法做到的。市值113億的公司，半年盈利26億，算起來PE值不足3倍，PB值更是低至0.28，股息率高達5.5厘，足以引起諸多的憧憬，包括，私有化的可能性。
磚頭始終有價，不久前會德豐（0020）私有化，我幸運的猜中，賺了一點錢，因此，我對PB值特別低的地產股皆投入一些錢，賭一賭私有化，就算賭不中，也有高股息收，以現價計，除嘉華外，恒隆集團（0010）及九倉集團（0004）皆是我的目標。
另外，我會在9月4日晚上8時和《》合作以ZOOM進行視像投資研討會「擁抱新經濟的戰略」，詳情及報名可登入：https://link.mingpao.com/64685.htm
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