【拉闊投資】吼實兩個地區執平樓（小勇哥）
【拉闊投資】吼實兩個地區執平樓（小勇哥）
中國的城鎮化比率截至去年底已達到60.6%，但擁有戶籍的人口城鎮化比率只有44.38%。隨著去年中國宣佈放寬戶籍政策的限制，戶籍人口城鎮化將在未來數年持續攀升。更多
小弟上周抱恙，缺稿一周，在此向讀者
致歉！上篇文章談到長期看好深圳樓市，意猶未盡，今日再談。
中國的城鎮化比率截至去年底已達到60.6%，但擁有戶籍的人口城鎮化比率只有44.38%。隨著去年中國宣佈放寬戶籍政策的限制，戶籍人口城鎮化將在未來數年持續攀升。加上，中央致力推動區域協調發展，先後批出10個國家級城市群，都市圈亦會持續形成。
根據美國、日本及韓國的經驗，隨著都市圈發展，人口將向中心城市遷移，以粵港澳大灣區為例，人口將湧向香港、深圳及廣州三大中心城市，尤其是香港及深圳。不過，隨著香港的特殊地位逐漸褪色，深圳則獲准加大開放與國際接軌，再加上深圳GDP總額已超越香港，其中心地位將越來越明顯。
人口持續流入，將推高中心城市的樓價，但受制於土地所限，鄰近中心城市的城鎮將向郊外化發展（即成為中心城市的郊外）。根據紐約、東京及首爾的都市圈崛起的經驗，中心城市的樓價將持續上升，直至城市化率達到70%至80%，這裡所指的是城市化率，而不是城鎮化率，尤其是中國大城市有所謂城中村的存在。
根據外國經驗，城市化期間，除了中心城市的樓價上升外，郊外化的鄰近城鎮樓價升幅比中心城市更驚人，這正是小勇長線看好東莞樓市的原因。不過，即使長期看好，也要看準時機入市，近日小勇正好發現了入市的好時機，以提高勝算。
上月中旬，住建部和央行召開重點房地產企業座談會。雖然座談會的內容未有正式公佈，但根據業界透露是與房企發債設立「三條紅線」有關。「三條紅線」是①剔除預收款後的資產負債比率大於70%；②淨負債比率大於100%；③現金與短債比率小於1倍。
大灣區減價 聚焦東莞深圳
根據「三條紅線」的標準，將房企分為「紅、橙、黃、綠」四級。如果三條紅線全部超越便屬紅色級別，房企的有息負債規模不能增加；兩條超越屬橙級，有息負債按年增速不得超過5%；一條超越屬黃級，增速不得超過10%；沒有超越任何紅線的屬綠級，增速也不得超過15%。
參加這次會議的房企有12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這些房企將成為試點企業，要在9月底前提交降低負債的方案。內地報章報道，明年1月1日起，「三條紅線」的融資限制將在全行業推行，所以現時房地產全行業都以減債為主，最重要的減債方法便是增加銷售回款，減價賣樓將成為行業趨勢。
根據國內評級公司的報告，以今年半年度數據分析，12家試點企業中，屬於紅級的有3家，包括恒大、綠地及中梁；不在試點之列的有9家，包括中南建設、泰禾集團、中國鐵建、富力地產、珠海華發、首都開發、榮盛發展、金科地產和藍光發展。
這些房企今年內需全力減債，否則明年不能增加融資。恒大本月初已率先宣佈全國七折賣樓，並聲稱目標是每月套現千億元，綠地亦不甘後人減價促銷。小勇正在留意這些房企在大灣區的推盤策略，尤其是在東莞及深圳的售樓情況，期望可以藉房企減價傾銷，成功執平貨。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄逢周四刊出
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來源 source: http://hk.finance.yahoo.com