柏傲莊超購57倍之謎
柏傲莊成97後新盤收票王。 (資料圖片)
柏傲莊是一個現象。
據報道，上周進行首輪開售的新世界發展(017)位於大圍站上蓋項目柏傲莊，打破3年前華懋荃灣西全．城滙收超過2.25萬票的紀錄，成97後新盤收票王，超額認購逾57倍！新冠肺炎疫情之下，經濟衰退兼失業率
高企，柏傲莊現象是一個需要經濟解釋的市場現象。
當年在芝大讀研究院，有些片段是畢生受用的：
(一)諾貝爾經濟學獎得主貝加(Gary Becker)曾問我：一些博物館及展覽場地，私人經營的，卻往往把門票定價定得過低而導致大排長龍。為甚麼？老師的答案，大排長龍的地方，有展覽相關的紀念品發售。當一家人大排長龍，是個別家庭成員邊打發時間邊選購紀念品的好時機。不抬價，為的是降低顧客選購紀念品的機會成本，從而提高整體展覽及紀念品的利潤。
(二)貝加還有另一套廣告推銷理論：廣告本身可視為一種產品，一種增加消費者對推廣產品需求的互補產品。邊送廣告邊減價，可以是消費者雙重得益的營銷策略。
(三)書中自有顏如玉。讀研究院時一位女朋友曾向我解釋建築的藝術性：Painting is art to look at, sculpture is art you can walk around, and architecture is art you can walk through。
超額認購逾57倍，排隊睇樓8小時，並非簡單的地點好兼報復式消費可以解釋。問題是，為甚麼新世界不加價？說好了的地產霸權賺到盡呢？諾貝爾級數的經濟解釋，超額認購、排隊睇樓等，都是吸引讀者的新聞熱話，否則你也不會讀到這篇文章。這些新聞熱話，向讀者免費推廣新世界樓盤是香港人熱烈追捧的。當然，排隊睇樓當日亦為愉景新城帶來逼爆商場的人流。加上在同一星期公布將啟動北角皇都戲院保育計劃，這些都對鄭志剛的形象及「新世界」這發展商品牌有正面作用。
說過了，廣告與產品本身是互補產品。參與過超額認購或排隊睇樓的人，會特別留意有關柏傲莊的資訊。原來，柏傲莊的創作團隊包括來自挪威的會所設計師Snohetta、日本園境設計師Ohtori、香港本地設計工作室 Daydreamers等，這是名副其實的art you can walk through。藝術有價，根據欄友梁天卓就會所等屋苑設施帶來的配套溢價，市場願意額外付二至四成樓價去享受這些居住配套。
最後考考大家，柏傲莊大賣，新世界的競爭對手會眼紅嗎？紿大家一個貼士，柏傲莊的大賣對整個樓市有指標性作用。能夠帶旺樓市，其他準備推出新盤的發展商，應該眼紅還是多謝鄭志剛呢？
作者為美國克林信大學經濟系副教授 /香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員
中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
http://www.facebook.com/economics3.0 逢周一、三、五刊出
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