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2020年10月21日 星期三

免費早餐 - 徐家健 2020年10月21日

免費早餐 - 徐家健 2020年10月21日


柏傲莊超購57倍之謎


柏傲莊成97後新盤收票王。 (資料圖片)
柏傲莊是一個現象。
據報道,上周進行首輪開售的新世界發展(017)位於大圍站上蓋項目柏傲莊,打破3年前華懋荃灣西全.城滙收超過2.25萬票的紀錄,成97後新盤收票王,超額認購逾57倍!新冠肺炎疫情之下,經濟衰退兼失業率

高企,柏傲莊現象是一個需要經濟解釋的市場現象。

當年在芝大讀研究院,有些片段是畢生受用的:

(一)諾貝爾經濟學獎得主貝加(Gary Becker)曾問我:一些博物館及展覽場地,私人經營的,卻往往把門票定價定得過低而導致大排長龍。為甚麼?老師的答案,大排長龍的地方,有展覽相關的紀念品發售。當一家人大排長龍,是個別家庭成員邊打發時間邊選購紀念品的好時機。不抬價,為的是降低顧客選購紀念品的機會成本,從而提高整體展覽及紀念品的利潤。

(二)貝加還有另一套廣告推銷理論:廣告本身可視為一種產品,一種增加消費者對推廣產品需求的互補產品。邊送廣告邊減價,可以是消費者雙重得益的營銷策略。

(三)書中自有顏如玉。讀研究院時一位女朋友曾向我解釋建築的藝術性:Painting is art to look at, sculpture is art you can walk around, and architecture is art you can walk through。

超額認購逾57倍,排隊睇樓8小時,並非簡單的地點好兼報復式消費可以解釋。問題是,為甚麼新世界不加價?說好了的地產霸權賺到盡呢?諾貝爾級數的經濟解釋,超額認購、排隊睇樓等,都是吸引讀者的新聞熱話,否則你也不會讀到這篇文章。這些新聞熱話,向讀者免費推廣新世界樓盤是香港人熱烈追捧的。當然,排隊睇樓當日亦為愉景新城帶來逼爆商場的人流。加上在同一星期公布將啟動北角皇都戲院保育計劃,這些都對鄭志剛的形象及「新世界」這發展商品牌有正面作用。

說過了,廣告與產品本身是互補產品。參與過超額認購或排隊睇樓的人,會特別留意有關柏傲莊的資訊。原來,柏傲莊的創作團隊包括來自挪威的會所設計師Snohetta、日本園境設計師Ohtori、香港本地設計工作室 Daydreamers等,這是名副其實的art you can walk through。藝術有價,根據欄友梁天卓就會所等屋苑設施帶來的配套溢價,市場願意額外付二至四成樓價去享受這些居住配套。

最後考考大家,柏傲莊大賣,新世界的競爭對手會眼紅嗎?紿大家一個貼士,柏傲莊的大賣對整個樓市有指標性作用。能夠帶旺樓市,其他準備推出新盤的發展商,應該眼紅還是多謝鄭志剛呢?

作者為美國克林信大學經濟系副教授 /香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員

中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
http://www.facebook.com/economics3.0 逢周一、三、五刊出

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