2020年10月21日 星期三
柏傲莊的啟示
最近最現了一個有趣的市場現象，大圍上蓋新盤開賣，市場即時出現兩種截然不同的聲音，有人話「好那抵」，有人話「好狠貴」。在各大媒體的post，
識睇一定睇留言。
同一份價單，同一個價錢，竟然有兩種極端反應，像平行時空一樣，令人不禁懷疑究大家係咪睇緊同一種樣野。答案係，佢地係睇緊「同一樣野」，但並唔係「同一件事」。
首先，不計純投資者，以準買樓人士來說，簡單可分為三大類：
1. 無父母支持的上車人士；
2. 有父母支持的上車人士 ；
3. 換樓人士。
而這三類人士當中，他們買樓的購買力來源又可分為兩種：1. 每月出糧的薪金/儲蓄買樓（俗稱「食自己的打工仔」）；而2和3則是樓市升浪中「累積的財富」。
在正常的市場下，兩者的購買力差異性可能沒有甚麼大分別。然而，由量寬、超低息環境、政府多年來停止造地，再加上內地購買力南移等多重因素下，過去十年樓市經歷了扭曲性的暴力升值。
樓價在這種短時間內抽升的情況下，來自兩種不同來源的購買力形成了巨大的差距，前者人士所計的數和後者完全是兩種截然不同的概念。
前者，每月薪金與樓價完全脫節，因此該類人士會認為樓價完全不合理，是泡沫。後者，他們或其家族本身已有物業，受惠樓市的升浪，還要是細單位呎價跑贏大單位的扭曲現象（由特殊的按揭政策所致），由於購買力的提升，樓價在負擔能力內，只要優質新盤開價貼市場二手價，他們便會認為抵買。
有樓/換樓人士水漲船高，具備充足的條件再入市。以資產換更大的資產是他們的成功模式，是最佳累積財富的模式。這種創富模式已大幅拋離打工仔「薪金創富」以十年以上計。
由此可見，前者所計的數是「加數」，是以每月薪金扣除開支加起來的儲蓄，目標是計岩數上車。但由於他們的競爭對手是「乘數」的財富擁有者，前者所計的「加數」上車方式是永遠不會計岩條數。
除非他們可以摒棄這種計數模式，否則他們永遠不會成為這個市場的參與者。同一個開價，前者認為貴，後者認為平，原因並非因為產品本身的不同，而是買樓本身在他們心目中那條數根本是兩件不同的事。
買樓這一件事，對於以上兩種人是兩種截然不同的事。 由於方向性截然不同，這兩類人看同一個市場會有不同的思維。例如，前者會認為買樓等如做樓奴，因為要供樓30年；後者不會認為供樓30年是真的要供30年，因為在第10年，他們可能已經又再換更大的資產，而供樓的利息他們視為租樓的成本。
有迴然不同思維的原因很簡單，前者一開始計的數是「加數」，打從一開始他們就認為樓價不合理，是泡沫，所有樓市傳出的好消息，包括新盤的超額認購，他們會認為是戲子做戲，只叫霞姨快啲派飯盒，而不會費神去認真對新盤作深入的分析或對週邊二手樓呎價作出對比，偏向以偏概全的主觀判斷。
對於後者而言，由於他們已經是市場的合資格參與者，他們會比較認真分析和主動去收取更多具執行性的資訊，例如會去落場了解。
由於發展商希望吸引的當然是所有的客戶，當中都包括前者和後者兩類人（儘管比例可能會有所不同），因此在考慮到前者的思維下，首批開價一般會比較貼市或有較大的優惠，以達至「排隊買樓」和「超額認購」造勢傳宣的效果，有助後續的加價推售。
最後，有機會執到平野的都只會是「計岩數」的一群，抽中的甚至會說是尤如中六合彩。另一方面，永遠計唔岩數的或放棄計數的人，他們永遠會認為是茄喱啡做戲，直至發展商公佈首批一Q清，他們都只會認為是發展商講大話，或者會話「幻覺黎架啫，嚇我唔到嘅」、「睇你幾時負資產」之類的酸葡萄話。
有些可能未買過新盤的KOL更說「在57倍超額認購的情況下，竟有一買家買了三伙，是太「好運」了吧」，揶揄發展商造假。由此可見他們連最基本的「遊戲規則」都未曾了解。這是bias所引致的訊息不對稱，令本已不公平的市場更不公平。
世上沒有必賺的買賣，因為市場瞬息萬變，分析最多只能按今天的市場作基礎，貴與平往往都有點客觀因素可言，儘管平不一定要買，貴也不一定沒道理去買，買賣的決定永遠都是見仁見智。
然而，大家都應儘量避免思維上產生的bias影響分析或導致訊息不對稱，避免喪失基本判斷平與貴的能力。兩類人，前者有需要去了解後者的市場，相反後者都需要了解前者的想法，兩者加起來才是一個完整的市場。知己知彼，訊息和分析會更完全。
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