《品中資－羅國森》內房債務危機，禍不及物管股
《品中資－羅國森》內房債務危機，禍不及物管股
《品中資》恒大（０３３３３）的債務危機在中秋假期前，發酵到一個極點。但假期期間，
恒大初步解決了一筆到期付息的人民幣債券，暫時紓緩了市場憂慮。恒大系的股價昨日止跌回升
，尤其是恒大的旗艦公司中
國恒大，昨日股價大幅反彈近一成七，連帶其他內房股也顯著反彈。
不過，恒大的債務危機肯定未解除，因為最新說法是，另一筆到期付息的美元債未能如期於
昨日付息。其實，真正解決恒大債務危機的方法，一個都未有進展，包括加速賣樓；找白武士拯
救；透過資本市場集資，以及出售資產。
其實，還有最後一著，那就是說服債權人延遲還款，或削債，即是所謂的「債務重組」，但
大前提當然是要說服債權人，讓他們認同，債務重組之後，恒大能夠「重生」，才會有人願意讓
步吧！
在恒大的「流動性」出現問題後，物業買家已經失去信心。試想，如果現在要你買一個恒大
的樓花物業，你會買嗎？因此，恒大的物業銷售速度從６月份起已經大幅減慢，而且有愈來愈差
的情況。因此，這個方法已經行不通。
至於找白武士，現階段來說，一眾民企內房都「自身難保」（某程度上，她們的困難都是由
恒大引發），所以，要找人拯救也不容易。唯一有能力的，就只有兩隻國企的內房龍頭，我所指
的就是中國海外（００６８８）和華潤置地（０１１０９）。
但今次「阿爺」似乎不想出手。沒有阿爺的指令，我相信，兩位大哥也只能說句：「愛莫能
助」！但最新的說法是，阿爺會把恒大重組成三個獨立個體，引入國企處理相關債務。是耶非耶
，大家拭目以待吧！
另外，恒大系都是上市公司，當然在股票市場集資是最簡單快捷的。但同樣地，要有「小白
武士」肯認購恒大的股票，必須讓他們覺得，危機已經解除，又或者，有人保證股價不再跌才可
以呢！過去一年，認購了恒大系股票的投資者都焦頭爛額，又怎會有人願意在此風頭火勢時再掏
腰包呢！
＊減債方法處處碰壁＊
剩下來最有效的方法就是變賣資產。以去年底的年報資料顯示，當時的恒大真的不是「資不
抵債」，因為當時的資產總值大約２萬億元（人民幣．下同），而總負債同樣也是２萬億左右，
即是縱使出現最壞的情況，也勉強可以夠錢還債。
但這是大半年前的事，兼是一個理想的情況，到了今時今日，在危機已曝光和加劇的情況下
，你的資產肯定已經跌價，所以，現實上，恒大在這一刻，應該是資不抵債的。
但恒大手上確實仍有一些優質資產，在恒大於９月１４日發出的通告中就特別指出，他們一
直在商討出售部分恒大物業（０６６６６）和恒大汽車（００７０８）的部分股權，以及位於香
港灣仔的中國恒大中心整幢物業。
只不過，以上幾項洽購仍然沒有進展，其中位於灣仔的中國恒大中心，雖然已有潛在買家，
但在該公司發稿時，仍未能與任何買家簽訂具約束力的協議。我的第一個感覺是，該等潛在買家
正向恒大「壓價」。
至於恒大汽車，我暫時不認為這是優質資產，因為某程度上，這只是一家初創公司，計劃投
入競爭激烈的電動╱智能車行業，能否成功實在是未知之數，因此，我相信不會有太多買家有興
趣。
不過，作為恒大旗下物管公司的恒大物業則不同，我認為這確實是一項優質資產，因為物業
管理本身是一個穩定的行業，甚至是一個朝陽行業。從投資的角度，恒大物業已經是一家賺錢的
公司，母公司的債項完全跟物管公司無關。所以，買家要考慮的，就只是價錢一項。
我比較過恒大和恒大物業今年以來的股價變化，恒大不用說，股價是大幅下跌的，年初至中
秋假期前已經跌了八成半；而恒大物業原來的跌幅也不少，同期也下跌了五成四，令到她的預測
市盈率跌至１０倍左右，我認為這個價錢已經很吸引呢！
唯一不利的是，如果恒大最終清盤，未來恒大物業就可能失去了「靠山」。但沒有恒大作為
後盾，也不代表恒大物業不能找到「增長點」。而我相信，最大的買家應該是龍頭物管公司。
＊碧服先收購富力物管業務＊
本來，市場曾經傳出，龍頭物管公司碧桂園服務（０６０９８）（下稱碧服）有意洽購恒大
物業，但在截稿前仍未有任何消息，。反而在假期前落實以不超過１００億元人民幣，洽購富力
地產（０２７７７）的物管公司富良環球１００％股權。
其實，在恒大事件不斷發酵的時候，我已經密切留意碧服的股價走勢。６月２９日時，碧服
的股價曾經高見８５﹒２元，但３個月不到，股價已經跌至４３﹒５元低位（２０╱９日）。去
年底時，碧服的股價是５２﹒４５元，即是今年以來，碧服股價下跌了一成八。
以一家完全不受影響，兼在今次事件中「撈」了平貨的碧服（以１００億元買入今年至少賺
５億的公司，即是市盈率只有２０倍，而碧服本身的市盈率是３３倍左右），股價由高位
８５﹒２元（６月２９日），短短３個月不到，就下跌五成至只有４３﹒５元（９月２０日），
實在是太過份了。
也因此，碧服的股價在當日已經初步見底，兩日來急升了兩成四（昨日收報５４元）。即使
如此，我認為，碧服仍然有上升空間，如果未來有機會收購恒大物業，前景會更好，現價應該收
集呢！《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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