財金解碼——傳中央約談地產商 市場或過份解讀 本地地產股低位反彈
傳被中央告知「遊戲規則已變」的本地發展商，假期前獲大孖沙出手增持下回穩，中秋假期後延續反彈，之前單日蒸發800億元市值的四大地產商中，長實（1113）收43.8元，升0.57%、新地（016）收98.75元，升2.76%、
恒地（012）收29.85元，升1.02%，僅新世界（017）收30.9元，微跌0.16%，反映市場之前可能過份解讀。
香港樓價一直是多項全球房價排名的三甲之列，長期居高主因還是住屋供需失衡，傳中央約談地產商協助解決房屋問題，令市場憂慮內地「共同富裕」監管風暴殺到本港，地產股周一遭受血洗。外資大行普遍看淡，認為政策陰霾將持續影響地產股表現。
新地及信置受看好
摩通地產分析員梁啟棠發表報告，指發展商被知會要協助解決房屋問題，將是導致地產股可見未來落後大市的因素。該行假設未來可能出現的兩種情境：一、發展商將所有農地無償捐贈予政府；二、未來所有發展商的項目只能提供零現金流折現（DCF），屆時長實與新世界的股價下行風險最少，與上周五收市價比較會跌9%，而信置（083）及新地的下行風險為20%，恒地的下行風險更高達37%。
摩通認為，雖然市場並未將發展商擁有農地資產計算入股價中，但該行作出更嚴苛的假設，就是發展商所有住宅開發項目的價值為零，並由此將地產股資產淨值（NAV）再扣除14至40%。該行認為未來土地供應的增加主要是公私營合作的模式、農地回收及土地餽贈，鑑於發展項目利潤率持續下降以及公營房房供應上升限制樓價升勢，發展商持有過多的土地儲備是沒有意義的。
不過，滙豐環球研究比較樂觀，指發展商可透過釋放農地儲備以解決香港房屋短缺的問題，方法包括土地共享試點計劃，利用開發商的執行力向公眾提供公共房屋。該行並對發展商進行敏感性分析，如他們向政府免費提供農地儲備，在納入各種房地產價格的情況下，假設香港樓價下跌10%，則該行對發展商的資產淨值預測降5.5%，而他們的2022及2023財年的溢利，亦將下降7.1至7.3%；如部份發展商高度依賴透過農地儲備而補充其土儲，則有機會影響公司盈利能力。
在地產發展商中，該行較為看好新地及信置，均予以「買入」評級，認為新地的可開發土儲規模龐大，且經常性收入增加，盈利可見度優於同業。
看淡地產股的摩通，亦予新地「增持」評級，因該行預料未來大部份土地可能會分配給公共房屋，新地具有8年的土地儲備在同業中是一個差異化因素；又指長實最有能力通過股票回購以抵銷每股收益下降的公司。
事實上，資料顯示在大跌市當天，新地及長實同獲大股東入市增持「托價」。其中，李嘉誠基金會於本月15、16、17及20日連續四個交易日增持長實集團，期間每日均價介乎42.7979至48.2668元，涉資接近1.23億元；周一大跌市單日增持120萬股，涉資5,076萬元，數量為近一個月最多。新地前主席、「郭老太」鄺肖卿周一亦於場內增持新地，每股均價94.7981元，涉資逾6.86億元，於新地的權益上升至27.03%。
10月6日公佈《施政報告》
一眾地產發展股前景如何定奪，一個關鍵日期是10月6日公佈的《施政報告》，屆時可更清楚了解香港即將出台的樓市政策方向。短期而言，地產建設商會周五（24日）舉行例行會議，議程包括討論中央約談本地地產商事件，商會執委會主席梁志堅強調，本地地產商一直有與特區政府商討如何增加供應，如希望政府增加賣地及加快審批農地程序，多管齊下解決土地問題，且看各大孖沙在中央「溫馨」提示下，能否在會上得出對策。實際上香港房屋問題十分複雜，當對手換成「阿爺」，發展商能否見招拆招將政治環境轉變成機會，是左右地產股前景的最大因素。
新地創一年低位
公司動向：就屯門藍地紫田村項目申請放寬地積比率之覆核申請遭駁回。新地將會研究判詞以決定下一步行動。
最近業績：至6月底止全年度收入852.62億元，按年增加3.15%。
股價走勢：3月曾高見126元52周高位後反覆回落，近日更創逾一年低位，跌穿所有均線。
大行評估：瑞信予其「跑贏大市」評級，目標價143.5元。
恒地目標價43.7元
公司動向：旗下鴨脷洲住宅項目「逸南」加推後，迄今套現4.2億元。
最近業績：6月底止中期上半年收入按年減少19.65%至87.92億元；期內股東應佔盈利大增1.31倍至65.49億元。
股價走勢：6月盤中曾見52周高，近日股價大幅回落，跌破所有均線。
大行評估：瑞信予其「跑贏大市」評級，目標價43.7元。
信義玻璃回購不斷
恒大地產解決今日到期債息，刺激港股上升。中國恒大2025年到期8.75%美元債每1美元面值上漲約4.9美分至29美分水平，仍然低迷，不代表持債者在債券到期時可收回本金100美分！
恒指昨日高開392點，早段曾升605點一度高見24827點，其後升幅收窄，低見24313點，最終全日升289點收報24510點；國指升1.1%收報8733點；恒生科技指數升0.9%收報6300點，大市成交1789億元。
恒大系個別發展，恒大 （3333） 升17%報2.67元，恒大物業（6666）升7.9%，恒大汽車（708） 升0.3%，但恒騰 （136） 跌7.4%報1.89元。
其餘內房股方面，雅居樂（3383）升12%，融創 （1918） 升9%，碧桂園 （2007）及富力 （2777） 各升7%，中海外 （688）、世茂（813）及潤地（1109） 各升6%。物管股碧桂園服務（6098）升12%。
電力股大幅上升
美聯儲局將減少買債，明年或啟動加息，息差擴闊有利銀行股，滙控 （005） 及渣打（2888） 分別升2%及3%。紙業板塊強，晨鳴紙業（1812）漲18%，內地9月首十五天體育用品線上銷售低迷，體育用品特步 （1368）及安踏 （2020） 各跌4%及3.8%。
金融股反彈，恒大的大債主民生銀行 （1988）升7.6%。交行 （3328）及農行 （1288） 各升2%。內險股中國太平 （966）及新華保險（1336）亦各升2%。
科技股騰訊 （700） 升2.9%報463.2元，美團（3690）升5.2%報242.6元。但阿里巴巴（9988）跌0.2%及小米 （1810）跌2.6%。汽車股長城汽車（2333）跌4.3%至5.1%。電力股又暴上，潤電 （836）升14%，中廣核電力（1816）升12%。油股中海油 （883） 升2.9%。新特能源（1799）大升9%報22.8元，公告，簽署多晶矽戰略合作買賣協議。
花旗指，太陽能玻璃銷售價格在今年迄今下跌約40%後，下行空間有限；預期中國太陽能行業情緒將受惠於11月1至12日在蘇格蘭舉行的聯合國氣候變化大會，龍頭信義玻璃（868）近月不斷回購，可博再彈。
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