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2021年9月29日 星期三

拆局麒想 - 林嘉麒 2021年9月29日



拆局麒想 - 林嘉麒 2021年9月29日


《拆局麒想-林嘉麒》碧服筍價吸彩生活資產,或派特息予花樣年?

《拆局麒想-林嘉麒》碧服筍價吸彩生活資產,或派特息予花樣年?

  《拆局麒想》碧桂園服務(06098)宣布透過全資附屬以最高33億元(人民幣.下同

)收購彩生活(01778)的核心業務鄰里樂控股全部股權。鄰里樂控股去年度盈利約

3﹒09億元,資產價值約13﹒74億元。單從今次交易作價約為10倍市盈率,屬便宜。儘

管市帳率達2﹒4倍,但由於物管公司屬輕資產,市帳率未必反映其真實價值,而物管公司最重

要是手上可管理面積、或者是合約、潛在可管面積等價值,可惜筆者暫時未找到相關資料。不過

,幾可肯定對於碧服來說份是「筍刁」,皆因碧服市盈率接近50倍,今次以10倍市盈率購入

資產,已成功溝淡其高估值。再者,碧服去年除稅前溢利37億元,今次以33億元就得到彩生

活除稅前溢利的4﹒12億元,絕對是超值,難怪消息一出即刺激股價向上。事實上,截至

2021年6月底,碧服帳面現金有近218億元,就算早前以不超過100億元代價收購宙力

的富良環球後,財務實力亦有餘。估計碧服在同業有困難下,大有機會出手再執平貨,完成其

2025年千億營收目標確定性進一步增強(五年CAGR達約45%),前景看好。

 
  另一方面,彩生活前景如何呢?彩生活是本港第一隻由內房分拆出來上市的內地物管股,業

務表現一直平平無其,造成股價一直低迷。今次出售後將最多可套現33億元,其價值基本上接

近今日(29日)停牌時市值37﹒6億港元。今次碧桂園服務的公告指是次交易目標2020

年底的除稅前溢利為4﹒12億元,意即彩生活在出售後餘下除稅前溢利資產仍有2﹒88億元

,達四成一(彩生活去年底除稅前溢利約7億元)。儘管彩生活餘下的價值未必可與鄰里樂相比

,不過,以估值計,股價復牌後至少有幾成升幅。

 

  其實,今次主角是彩生活大股東花樣年(01777),花樣年近期受恒大事件影響,其美

元債頻繁波動。從「三條紅線」看,花樣年凈負債率為74﹒8%,剔除預收款後的資產負債率

為72﹒7%,現金短債比為1﹒59,仍踩中一道紅線保持「黃檔」,有息負債規模年增速不

得超過10%。花樣年主要以流動負債為主,佔總負債的60%。截至2021年6月末,其流

動負債有496﹒33億元,主要為短期借貸,其一年內到期的短期負債有195﹒45億元。

因此,短期債市情況與及其賣樓現況(現正是金九銀十關鍵時期)更值得投資者關注。以花樣年

美元債近況觀察,情況不太樂觀,2023年或2024年到期的只值32至34美元,相比恒

大同年期的25美元,似乎好不了多少。估計今次彩生活出售後的現金,將會以某種方式「上繳

」花樣年這大股東。最簡單可以是派息,以特別股息形式分發,不過,花樣年持股只有51%,

若派息只可得到16﹒8億元,所以這方式機會不大。

  而較有可能的是,花樣年準備一項「價值33億元」或較高價值的資產「益」彩生活,花樣

年以出售方式吸收彩生活出售後的現金,達到輸血效果。相信這也是花樣年不完全出售彩生活的

原因之一。另外,今年7月花樣年及彩生活曾宣布,彩生活計劃分拆旗下商業及綜合混合用途物

業業務於香港聯交所上市,今次在出售核心業務鄰里樂後,似乎分拆機會明顯的低了,也不值得

存在幻想。最後,值得留意的是,今次彩生活出售業務,連同大股東花樣年一同停牌,莫非再有

重大消息公布嗎?確實耐人尋味。《新城晉峰資產管理董事 林嘉麒》

 
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