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2021年9月2日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2021年9月2日

胡國威專欄 - 胡國威 2021年9月2日


胡國威專欄|現在仍應否入市?
胡國威專欄|現在仍應否入市?
樓價指數再突破歷史高位,未入市的一批準買家,除了繼續盤旋於「社會運動觸發大批移民潮」、「疫症衝擊經濟」外,樓價卻仍只升不跌,對他們來說錯失之前入市時機,現在仍應否入市?

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價,自選投資組合獲取相關新聞提示

市場評論很多,對後市走勢,大家看法也好淡爭持。有人放眼短期樓價波幅,覺得突如其來大跌,等於引證自己長久以來睇淡看法正確;但有人卻把物業視為長遠投資,就算樓價真的回落,只要沒負擔地供得起,期間有樓可住,不會當作什麼一回事。怎樣評估後市,各人總有自己出發點,沒有什麼好爭拗,也沒有什麼定論。

也有些人會說:「樓價已脫離基礎,不值得入市,始終會有終極一跌」。我覺得這一類準買家是「不為」而非「不能」。他們或有一定資金,只是在選擇上,他們覺得樓價很瘋狂,不想參與其中,就算有住屋需求,也寧願租樓,再將資金投資於他方。

無可否認,從今日飛升的樓價來看,任憑息口是如此低企,我們已很難找得到「供平過租」的物業。一層「沙田第一城」實用面積327呎的單位,視乎質素,現價介乎580-650萬元,當我們取個平均數,樓價也要615萬元。時光倒流十多年前? 當時「沙田第一城」樓齡30多年,但價位只是百多萬元;今日樓齡突破40年,反而貴三倍,叫我們怎衝破心理關口呢?

有人會說:「因為租金也堅挺吧!」但租金升幅落後於樓價,類近單位月租12,800元;反觀入市同一層物業,四成首期、六成按揭,自己也要投放首期246萬元才可以,而月供也要14,580元,若不是放眼於息本比例五五波,根本不值得購入。

上述觀點沒錯。如果你本身有自住需求,而你又能把資金,投放在更好的投資渠道上,藉以抵銷每月租金支出,只要樓價長期橫行,你便沒有損失;若樓價顯著回落,亦證明不入市的決定正確。只是以上述例子計算,若手持246萬元首期,你所尋找的投資工具,在不計算升值空間前,必須要穩獲6.24厘回報,才能抵銷每月12,800元租金支出。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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