非魚論市——投資要看租金回報（五）
筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿前景從沒有像今天般看淡。
過去十多年由於樓價升幅遠比租金升幅大，造成回報率不斷下跌，變得愈來愈不值投資。雖則如此，在整體趨勢上，租金除
了季節性調整外，一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說，以買入價計，租金回報率仍在不斷上升。
本港A類住宅的租金指數自2019年8月以222.4破頂後，一年內大幅下滑約10%，並再浮沉一年，在剛過去的7月最新指數報195.1，比高位下跌約12%。期間最低位是今年2月報190.5，不過每年初均是租務淡季，不應以此與最高峰比較。
期間，樓價由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7，只下跌約6%。換句話說，以2019年計起，新買入單位的投資者，即使以最樂觀的買入價計，幾乎全部租金回報率都比買入時低。
看淡的人總會看到利淡消息，譬如近半年成交暢旺，淡友就會說「好多人賣樓」，原因不外乎移民急讓等。事實上，一宗成交必定有賣方也有買方，有多少人賣樓就有多少人買樓。以筆者接觸的個案計，除上車客外，最多是換樓客，投資收租客則少之又少。成交價方面更加有目共睹，近期經已頻頻破頂，現時支持巿場的都是用家。
雖然筆者比過往任何一刻都看得更淡，全球經濟未見起息，最壞影響是租金不會有大升幅，但又不見得各國會在經濟低迷下大幅加息，兩邊抵銷下，筆者估計本港樓巿在未來一年只會在5%窄幅上落。持有自住樓者不宜賣樓等跌，未上車也可考累積極睇樓，隨時找到個「真移民」賣家劈價入巿。
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子非魚
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