如何用資產借按揭(下)
上期提及以資產水平申請按揭貸款的方式。接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值指資產值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值，不少於申請新造按揭物業的樓價全數。若以物業價值申請按揭，銀行一般只可計算物業價值之一半作
為資產值，若仍有按揭餘額，仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。
以借款人購買一個價值600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1,200萬元；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便最少需達1,600萬元(1,600萬元X50%-200萬元=600萬元)，才符合基本審批要求。而有關按揭成數最高達四成，即可獲批之按揭金額最高為240萬元；若有關新購物業已屬第二套房按揭，按揭成數再降至三成，即獲批之按揭金額僅高達180萬元。
這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產，但卻未能提供每月入息證明的客戶，但從以上例子，你會發現，若一心想以持有之磚頭資產再置業上會，困難度是相當高。其實市場上有個別銀行提供另一個簡單簡易的套現方式，若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款)，銀行可依據物業估值直借25%，以持有一個1,200萬元現契樓為例，銀行可憑磚頭價值批出高達300萬元按揭套現金額，當中借款人亦無須再提交其他入息證明，但留意借款人年齡不可超過60歲。
作者為中原按揭董事總經理
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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