胡國威專欄｜樓市遊戲規則將轉變?
胡國威專欄｜樓市遊戲規則將轉變?
較早前，國務院港澳辦主任夏寶龍說，香港房屋問題會解決，未來不再有籠屋、劏房，年輕人可告別「住房難」問題；最近《路透》報道，中央要求本港地產商協助解決房屋短缺問題，表明市場「遊戲規則已經改變」，日後不再容忍「壟斷行為」
。內地準備全面介入本港樓市，本港地產股率先急挫，究竟對本港樓市會有什麼影響?
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「政策市」最難評估的地方，在於其招數千變萬化，且要視乎其實施力度及速度，以及市場「見招拆招」的本領。猶記得，當日政府推出辣招，人人說樓價要跌，但你怎會猜得到政策反效果令盤源收縮，結果樓價反而愈升愈有? 樓市失去了自然調節機制，樓價一路路破頂。所以當今次中央說「遊戲規則已轉變」，究竟又會達到什麼效果? 要詮釋當中意思，我相信，我們要先了解當下的「遊戲規則」為何?
一個本港樓市由來以久的「遊戲規則」就是「高地價」。香港土地資源匱乏、同時市場卻累積龐大置業需求，加上稅基狹窄，故本港地價定當水漲船高。環環緊扣衍生就是「高樓價」，因為當發展商高價投地，無理由做蝕本生意，且建築成本日益上漲，自然要用高溢價賣樓圖利。所以，如果中央要發展商協助解決房屋短缺問題，有些評論認為改變「高地價」的「遊戲規則」，讓年青人成功上車、減少社會怨氣，是可能的方向之一。
會否發生? 背後有幾個考慮點。第一，發展商是否願意平價出貨? 即使政府願意低價批地，減低發展商的發展成本，但過去實在太多例子，發展商均貫徹「低買高賣」。當然，目前環境已不是發展商「願不願意」，而是他們一定要做，否則當大型財團在香港及內地有不少業務時，不聽命會否受到政策市波及，這一點他們要自己評估。
又或者，直接用行政手段指令售價是否可行? 最直接，就是在未來的批地條款下，清楚列明日後出售物業的參考價格，實施「限價令」。 以前常說「限價令」在港不可行，因為香港奉行自由市場，政府不希望作太多幹預；但今日「遊戲規則已轉變」，沒有事是不可能發生；只是內地部份城市有實施「限價令」，如超出某個指定價格便不能「網簽」，但擅於走位的發展商卻也有方法來應對，這就視乎市場拆解鬆綁的能力。
又，若「限價令」發揮至極致，當發展商自覺未能以高價賣樓，他們又是否願意以高價來買地呢? 「遊戲規則」中的「高樓價」扭轉，這很大可能代表「高地價」也同時改變，但，在目前香港稅基狹窄，地價收益已成為庫房收益來源，政府是否甘願犧牲庫房收益呢? 看數字，以今個財政府年度為例，單計賣地收益已近976億元，高佔總收入的16%。
不過，最棘手的一點，當政府銳意要扭轉「高樓價」時，背後也涉及社會穩定的代價。雖則說青年人上車難、社會有怨氣；但若透過行政手段來壓抑樓價，政策的另一邊卻會造成業主不滿。這一點，香港在回歸後推出的「八萬五」時可見一班。現時全港約有268萬家庭住戶，私樓住戶有143萬，佔53%。 「房住不炒」的中央思維，早於香港實施「額外印花稅」後的兩三年內，短炒已經較早幾年收斂不少，用家比例較昔日為多，稍一不慎壓價力度拿揑不準，亦會釀成另一危機。
捨易取難，與其針對改變「高樓價」的「遊戲規則」，規則的轉變，我較傾向相信是「私樓供應」的變化。本港私樓土地來源的「遊戲規則」，主要由政府官地招標、一鐵一局、舊樓重建或農地補地價推出。但農地改劃私樓，涉及漫長補地價拉鋸的不確定因素，政府會否從這方面下手? 若公私營合作談不攏，下一步又會否透過《土地收回條例》直接收歸政府?
以至，政府每年會依據長策會的「需求預算」而訂立來年的推地量，會否透過行政手段推高需求預算，同時把更多比例的土地撥作公營房屋發展，並進一步放寬居屋、首置上車盤的申請門檻，慢慢把主導權從發展商手上取走? 諸如此類，這些都是市場不斷猜測的政策方向，我們也只能拭目以待。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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