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2021年11月4日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月4日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2021年11月4日


地產的投資屬性:(三)不一性
這是我第三篇談房地產投資屬性的文章,今次想談房地產的不一性,所謂不一性,源自英文的nonhomogeneous,是指欠缺同質性的意思。

人類大規模生產出來的商品,很多都一模一樣的。譬如,同一型號,同一牌子的手機都是接近完全一樣的,買哪一部的

差異不大。這種性質叫做homogeneous,中文叫做同質性,而房地產欠缺的,正是這種齊一性。

香港人住高樓大廈的多,同一座大廈裏的單位比較接近,但不同的樓層,不同的座向,都會造成一定的差異,可引致不同的人有不同的喜好,可以在不同情況下,賣到不一樣的價錢。

在外國,很多人住的都是獨立屋,那更是間間都不一樣。它們坐落在不同的土地上,按不同家庭的不同需要而建造。它們的大小、外觀、內櫳設計、用料、觀景、新舊、交通的方便度等,都欠缺齊一性。

房地產正是因為欠缺齊一性,所以一直都不能像股市及商品市場那樣,形成中央市場,亦不可能有標準價格。房地產的買家,通常都需要先作實地視察,並與業主進行討價還價,經過一段時間的爭持,才會達成買賣協議。

因此,房地產的交易成本會比較高,成交的難度亦比較大,碰上不同的對象,或可能成交到不一樣的價錢。這種複雜性,常導致有些做慣股票或外匯的人,不喜歡投資房地產,因為要買賣起來太麻煩。

這種麻煩,令進行房地產買賣時,除了要拿捏好價位外,還要把握好時機。尤其是一些獨特性強的房產,走失一個機會後,可能要等一段時間,才能遇到另一個合適的買家。香港人喜歡買大型屋邨的房屋,原因是這類單位的同質性較高,不同單位之間的價差不大。作買賣決定時,容易找到類似性的成交作比較,買賣雙方較容易在價錢上取得協議。買屋邨樓的最大好處是套現能力比較強。

此外,房地產的不一性亦造就了地產經紀行業的存在價值。也有些地方政府想利用互聯網作平台,讓買賣方可以自行配對,省回傭金,行起來並不容易。作出這樣構思的官員,可能地房地產的不一性不太了解。

假設有一個人想在鰂魚湧區買一個單位,他會發覺在鰂魚湧區放盤的同類單位,可能有過百個,如果這個人要逐一約業主看清楚才作決定,他可能要花上幾個月的時間才看得完。待看完最後一間時,之前看過的單位,有些可能已經賣掉了。這樣搞法,花費比付經紀傭金更高。為甚麼不從一開始就找一個在該區有經驗的經紀,他可能已看過該區大部分的樓盤,亦了解過不同業主的心意,由他推薦合適的樓盤,好過自己去逐一研究。再者,由買家直接與業主討價還價,很容易鬧僵,中間有個經紀就可以有回旋的空間。此之所以,即使有了互聯網這麼多年,全球二手市場的樓宇,大部分仍是由經紀促成的。

地產的投資屬性:(三)不一性
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