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2021年12月30日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2021年12月30日

胡國威專欄 - 胡國威 2021年12月30日


胡國威專欄|新居屋延長禁售期,又要重蹈覆轍

胡國威專欄|新居屋延長禁售期,又要重蹈覆轍

要杜絕炒風,當年推出了「額外印花稅」,如果買家在簽署臨約起計三年內轉手,需繳付高達樓價20%稅項,最終以確認人身份轉讓、俗稱「摸貨」的成交接近絕跡;豈料不及的是,當年趕走炒家後,市場餘下的自住業

主,他們抱著「一動不如一靜」心態,對於賣樓相當被動,結果市場放盤持續萎縮,供應減少帶來的效應,就是私樓價錢一路扯高,尤其上車自住需求無明顯退潮,強勢的業主市就此成形。

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這十多年來,無限量寬的威力,印銀紙快過增加供應速度,令本港私樓樓價有上無落。雖然指數偶有調整,但大方向仍屬大漲小回。大家仍在適應「額印」帶來的反效果之時,怎樣也想不到,政府在制定新居屋新政策時,卻打算重蹈覆轍。

觀察到居屋二手市場成交急增,多個新居屋及綠置居轉售時獲利逾倍下,近日有房委會委員建議,把下期推出新居屋的禁售期,由以往兩年延長至五年;如果在五年內轉售則只能以不高於原價轉售,冀能緩和短時間轉手圖利問題。

但現實情況是,當新居屋轉售年期延長,卻又遇上「白居二恒常化」,兩項政策相互混和的效應,就是當日「額外印花稅」的效果般,不受約束的「居二」放盤更為罕有,尤其是樓齡較新,免卻壓力測試的居二貨,業主心態自然更加進取,居二價格會更形居高不下。

根據房委會資料反映,2021年居二市場買賣累計有3,218宗買賣,平均每宗成交價462萬元,較2016年恒常化前平均售價320萬元,大幅上升44%,遠遠跳贏同期私樓樓價升幅37%。新政策推波助瀾下,我們只會預期,這個獨特的居二市場對推升樓價的力量,可能比私樓更誇張。

新居屋延長轉售年期後亦可能產生另一效果,就是當居二價格再飛升下,可能會導致原本符合資格的白居二買家根本不能置業。事實上,以現時居二462萬的平均售價來看,這已非全數白居二買家可承擔範圍。因為單身白表買家入息33,000元,假設以所有資產85萬元作首期,供款年期25年,息率2.5厘來計算,其最高可負擔樓價為452萬元,現時平均的居二價根本已超出可接受範圍。

白表單身買家仍能入市,因為他們只能放眼於樓齡較舊、樓價較相宜的居二放盤;但如果居二繼續抽升,白表單身買家選擇更局限,屆時他們即使符合資格、抽中了資格、也未必買不起,最終只能進入私樓市場捱貴租了。

居屋具有資助性質,視為圖利工具本身是不恰當的,只是未能扭轉目前環境,而把新居屋延長轉售年期,會否為市場帶來另類負面效果,這一點則值得房委會及政府深入反思。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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