買樓最明智？80後千萬富翁都陷理財死穴 呢啲港人投資通病要避開……
讀者陳先生：你好！本人37歲，太太38歳，兩名兒子8歲及5歲。太太是公務員，月入85,000元，每月儲蓄20,000至30,000元。本人是自僱人士，有一家有限公司。暫時沒有收入，有流動現
金約1,000萬元（過去十年努力工作+儲蓄+幸運所得）。
撰文：諗sir｜ 圖片：[email protected]、[email protected]、[email protected]
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資產狀況如下：於元朗區有一出租物業（太太為業主），兩房323平方呎單位，估值450萬至500萬元（五成按揭，尚欠250萬元，月供8,600元，租金收入11,000元）；於元朗區太太有一出租車位，估值100萬至150萬元（沒有按揭，租金收入27,000元）。
本人於元朗區有一自住物業，為700平方呎三房單位，現值900萬元（五成按揭，尚欠450萬元，月供18,000元）。短期計劃購買車位自用，估計需要150萬至200萬元。本人應該把它和自住物業合併或單獨購買呢？另外，應該full pay還是造按揭較好？
關於未來規劃，目標是產生足夠的退休資產和可持續收入，想請教一下。
A計劃：（一）轉讓自住物業（近親轉讓）給太太，本人購買出租物業（六至八成按揭）作學生宿舍用途；（二）剩餘金額投資於債券持續收息，希望每月產出30,000至50,000元。
B計劃：（一）投資800萬元於債券，以槓桿持續收息，希望每月有80,000至10萬元收息；（二）之後每五至六年，使用收息所得（500萬元）購買工廈或車位作為退休資產。謝謝！
（圖片來源：[email protected]) 37歲是「80後」讀者，儲蓄有千萬元，恭喜！然而，讀者太太是公務員，很好；不過不一定可食長糧捱到尾。
買車位方面，早年有人提過天水圍車位，經媒體報道過後，發現當時就屬高位；至於深井的車位也是巿場指標，推得時車市便到尾。
筆者試圖理解讀者本身強弱項，以及家庭理財未來面對之威脅後，筆者認為，讀者要用些簡單而又易拿走的投資物理財。
（圖片來源：[email protected]） 買樓是明智
香港住宅其實難拿走的，不過讀者又無話明年要移民，那再買一間樓都屬明智，而出租物業做學生宿舍是可以的。
想做學生宿舍可買800萬元樓，收30,000至35,000元月租，是吸引的。要做現時開始是好時候，讀者由買樓、收樓到裝修，完成後可讓租客搬入，到收租時已是明年夏天。
至於有閒餘資金時，筆者認為先投資債基較好，因債基每月派高息及可隨時買賣。
可用筆者《收息101》課堂教的債基，年派息10厘去體驗一下，12月買，1月就有利息在戶口。收得好才用保本而又入場銀碼大的直債去槓桿，一步步向上走。至於在資金水平未最強時，利用保費融資方法去保本收息，亦屬一法。
最後是讀者需要自己建構借貸力，不應次次借錢就搬太太糧單出來。本個案確實反映了不少港人的理財狀況，無審視自己強弱項、太迷信有15年水晶球，只顧增大自己的收入能力，而忽略借貸力都可助其不少，希望跟讀者探討。
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