新按保有助實現換樓大計 保費高達6.5折
新按保有助實現換樓大計 保費高達6.5折
透過按保放寬樓按的好處是銀行無需承擔按揭成數超出五成至六成的額外信貸風險。(資料圖片)
上期提及新按保放寬措施有助促進換樓鏈回復正常，亦可進一步提高物業市場流轉率，有利樓市健康發展。事實上，自上一輪2019
年10月政府放寬按揭保險，按保使用率明顯上升，幫助自住用家以低首期上車，解決首期困難；透過按保置業的買家佔市場比例，已由放寬按保前不足10%上升至約30%，反映放寬按保切合市民需求及有效幫助用家自置物業。
筆者過去曾提出，在現金世界貧富懸殊的社會裡，在樓按措施下，有著充裕資金的人士仍繼續有增持磚頭的能力，但大眾用家卻可能在樓按措施下受影響，而窒礙置業或換樓決定，形成貧者愈貧、富者愈富。樓按措施宜盡量避免對真正用家構成影響，故建議適度為自用物業用家回復應有的按揭配套，例如為2,000萬元以下物業的自住用家恢復七成按揭上限，無需經按保。現時對於樓價千多萬元之單位，買家若希望申請高於五成按揭，需要透過按保計劃申請，當中需付按揭保費，令部分準買家在瞭解有關計劃後有點遲疑。然而，透過按保放寬樓按的好處是銀行無需承擔按揭成數超出五成至六成的額外信貸風險，而且可根據按保條件確定申請人是有實質需求的用家。
那麼，現在換樓人士透過按保計劃置業需付多少保費？以入市一個1,300萬元單位為例，買家透過按保可向銀行申請高達960萬元貸款，若買家選用25年還款期，按揭保費定價是2.62厘，金額是251,520元，保費看似高昂，但要留意一點，其實按保公司一般會提供保費折扣，當中以評估借款人的還款能力及信貸風險後釐定，以符合壓測者計，保費可高達6.5折。上述指的是較普及的一次性保費付款方式，可加借入按揭總額一併供款，故此借款人其實無需額外籌備資金支付保費。而對這位換樓人士最大的幫助是，按揭成數由50%提高至73.8%，首期由650萬元降低至340萬元，或許由原本未有構思入市過千萬之單位，現在卻可透過按保實現換樓計劃。
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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