【置理明言】曹德明：港人供樓負擔的趨勢
置理明言
日期：2022-03-14
更新時間：09:15:59
最近某國際調查機構發表了最新的「國際樓價負擔統計報告」，該調查涵蓋全球8個國家共92個城市的數據，根據各地區2021年第三季的樓價與收入，並以城市樓價中位數除以家庭全年總入息中位數
，計算出其住屋負擔比率。報告指出香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方，樓價中位數對家庭入息中位數的比率達23.2倍，即不吃不喝不消費23.2年才能置業，究竟於香港置業是否這樣遙不可及？
實際上，現時坊間上有各種方法計算供樓負擔比率，但並沒有劃一標準。經絡按揭亦不定時公布「每月供樓負擔比率」，以美聯物業房地產數據及研究中心的全港樓價平均呎價為基礎，再以面積500呎、承造七成按揭、年期20年、按揭利率為該月最優惠利率（P），計算出每月供款金額，並將每月供款金額除以私人物業的家庭每月入息中位數，計算出其負擔比率。
最新數據顯示，今年2月份的供樓負擔比率為67.3%，已連跌6個月，並為10個月的新低。當中原因相信為近月本港私人住宅樓價持續回落，差估署最新1月份私人住宅售價指數已連跌4個月，並創去年3月後的新低。而綜合住戶統計調查按季統計報告，顯示去年第三季居於私人住宅之家庭入息中位數36,200元，對比第二季36,500元，按季輕微回落300元。樓價回落使平均呎價亦有所回調，而家庭每月入息中位數未有大跌下，使負擔比率亦有所回落。
以上計算方法是假設按揭及還款期為固定。不過，金管局最新數據顯示，1月份的按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。而平均還款年期為27.58年，則較假設的20年多出逾7年半。除此之外，根據金管局最新按揭統計，1月份H按選用比例報96.5%，遠高於P按的使用比例1.6%，而現時H按的實際按息約為1.5厘比較，較假設的P按息率2.5厘低出1厘。
由此看來，實際上的負擔比率計算標準存在一些差異，實際供樓負擔亦因人而異，置業人士宜將此僅作參考用途。近月「波叔Plan」推出，或吸引更多人考慮借盡按揭成數，但同時亦會增加其供樓負擔，建議有意置業人士應量力而為。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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