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2022年3月14日 星期一

置理明言 - 曹德明 2022年3月14日

置理明言 - 曹德明 2022年3月14日


【置理明言】曹德明:港人供樓負擔的趨勢
置理明言
日期:2022-03-14
更新時間:09:15:59

最近某國際調查機構發表了最新的「國際樓價負擔統計報告」,該調查涵蓋全球8個國家共92個城市的數據,根據各地區2021年第三季的樓價與收入,並以城市樓價中位數除以家庭全年總入息中位數

,計算出其住屋負擔比率。報告指出香港連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方,樓價中位數對家庭入息中位數的比率達23.2倍,即不吃不喝不消費23.2年才能置業,究竟於香港置業是否這樣遙不可及?

實際上,現時坊間上有各種方法計算供樓負擔比率,但並沒有劃一標準。經絡按揭亦不定時公布「每月供樓負擔比率」,以美聯物業房地產數據及研究中心的全港樓價平均呎價為基礎,再以面積500呎、承造七成按揭、年期20年、按揭利率為該月最優惠利率(P),計算出每月供款金額,並將每月供款金額除以私人物業的家庭每月入息中位數,計算出其負擔比率。

最新數據顯示,今年2月份的供樓負擔比率為67.3%,已連跌6個月,並為10個月的新低。當中原因相信為近月本港私人住宅樓價持續回落,差估署最新1月份私人住宅售價指數已連跌4個月,並創去年3月後的新低。而綜合住戶統計調查按季統計報告,顯示去年第三季居於私人住宅之家庭入息中位數36,200元,對比第二季36,500元,按季輕微回落300元。樓價回落使平均呎價亦有所回調,而家庭每月入息中位數未有大跌下,使負擔比率亦有所回落。

以上計算方法是假設按揭及還款期為固定。不過,金管局最新數據顯示,1月份的按揭比率為54.2%,遠低於假設的七成按揭水平。而平均還款年期為27.58年,則較假設的20年多出逾7年半。除此之外,根據金管局最新按揭統計,1月份H按選用比例報96.5%,遠高於P按的使用比例1.6%,而現時H按的實際按息約為1.5厘比較,較假設的P按息率2.5厘低出1厘。

由此看來,實際上的負擔比率計算標準存在一些差異,實際供樓負擔亦因人而異,置業人士宜將此僅作參考用途。近月「波叔Plan」推出,或吸引更多人考慮借盡按揭成數,但同時亦會增加其供樓負擔,建議有意置業人士應量力而為。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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