【置理明言】張顥曦：新造/轉按居屋以H按供款慳息可期
置理明言
日期：2022-05-18
更新時間：07:00:00
現時購買房委會出售的資助房屋，只可選擇承造最優惠利率按揭計劃（P按），並不能選用銀行同業拆息按揭計劃（H按）。然而，日前房委會建議容許參與財務機構除了提供現行的P按外
，亦可以向相關買家提供H按，涵蓋現有按揭人、現有業主和一手、二手市場計劃的新買家，並暫定推行日期為11月1日。意味著預計第4季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主，此外新政策或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。
事實上，根據金管局最新數據顯示，3月份H按選用比例高達97.1%，而選用P按的比率則只有1%，主要原因是由於現時拆息低位橫行。以5月11日的一個月行業同業拆息（HIBOR）為0.18厘及現時大部份新造H按計劃為H+1.3厘計算，實際按息只需要1.48厘，比普遍P按計劃的實際按息為2.5厘比較，節省超過1厘的利息開支。
若以「居屋2022」的其中一個單位作為例子，北角驥華苑最貴單位的臨時售價為531萬元，白表買家最高可承造9成按揭，貸款額為477.9萬元。如供款25年，選用P按的每月供款為$21,439，全期利息開支為$1,652,818；如選用H按（假設實際按息為1.48厘），每月供款為$19,068，全期利息開支為$941,425。H按比P按的每月供款少$2,371或11%，全期利息開支少$711,393或43%。
此外，現時正在供樓的資助房屋業主，亦可考慮轉按至H按計劃慳息，更可獲得銀行最高1.4%的現金回贈。假設尚餘貸款額200萬元，年期尚餘15年，若貸款額及年期不變，由P按轉按至H按（假設實際按息為1.48厘）每月供款由$13,336減至$12,397，減少$939或7%。但要注意，未補地價的居屋並不能加按套現，只可轉按。
最後，打算選用H按的資助房屋買家及業主需留意，美國加息週期已經啟動，雖然香港仍未跟隨加息（P），但在美國持續加息及縮表的情況下，資金有機會加快流出港元市場，拆息亦有機會隨之上升，使與拆息相關的H按實際按息逐步上揚，甚至有機會觸及封頂息率約2.5厘，與P按「睇齊」，由P按轉H按的慳息作用或會漸漸減弱。不過，由於H按設有封頂位，基本上即使拆息不斷上升，只要銀行未有更改P利率，實際利率將鎖定於封頂位不變，使用H按仍然可比P按更為慳息。如有疑問，可向銀行或專業按揭中介作進一步諮詢。
張顥曦經絡按揭轉介營運總監
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