《談國論企－黎偉成》商品住宅房投資銷情收縮須扶持
《談國論企－黎偉成》商品住宅房投資銷情收縮須扶持
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於２０２２年前７個月持續明顯縮減，
待售面積則保持增長，遂使相關的開發投資活動明顯減弱，乃受到置業者擔心若幹房地產開發商
信貸、資金流轉
有問題之困。中央以至地方政府近期強化對以商品住宅房為主的房地產行業扶持
力度，特別是促使商業銀行適度強化信貸力度，提振置業興趣，該避免房地產行業可能引發的系
統性風險，和確保房地產市場平穩健康發展。
＊須解決房企負債率高難借貸投資問題＊
來自中國國家統計局所發布的資料：全國房地產市場中的（一）住宅開發投資於２０２２年
１－７月份累計６﹒０２３８萬億元，同比減少５﹒８％，相對於１－６月份５﹒１８萬億元所
減４﹒５％多減１﹒３個百分點，連同１－５月月份減３％％和１－４月份跌２﹒１％，形成四
連跌，而１－３月份僅升１﹒１％％，實際３月份也出現下跌，乃因住宅房投資不僅受到疫情多
散多擴的衝擊，更受到市場出現結構性問題惡化的困擾。
先談住宅房地產市場的現況。正因為開發投資逐月減少，故（二）住房的供應呈現不斷縮減
之況：（１）新開工面積於１－７月份累計５﹒５９１９億平方米，同比減少３６﹒８％，比上
半年４﹒８８億平方米的３５﹒４％跌幅多減１﹒４個百分點；使（２）施工面積６０﹒７億平
方米的同比減少幅度，擴大至３﹒８％，和（３）竣工面積２﹒３２億平方米，亦大幅減少
２２﹒７％，情況大有每下愈況之概。
另一個負面消息，為（三）準置業者購買物業的興趣大減，使住宅房的銷售面積於２０２２
年１－７１月份累計僅達７﹒８１７８億平方米，同比大幅減少２３﹒１％，而所涉的額度
６﹒６０８７萬億元，減幅更為２７﹒１％，而這是在樓價期內反覆下降之況下的萎縮，即價低
仍未能吸引到居民置業的興趣。
還有（四）商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度變得審慎，並可見之於全國房地產開
發企業到位的資金中（１）國內貸款於２０２２年１－７月累計１﹒１０３０萬億元，同比大減
２８﹒４％；而（２）個人按揭貸款期內１﹒４１萬億元同比減幅，也高達２５﹒２％。（３）
定金及預收款２﹒８５萬億元更減少３７﹒１％。可以預期內地的商品房市況前景，不會好得到
那裏。
凡此可見，中國的商品房住宅市場顯然露出循環式的結構性和系統性危機，即：（Ｉ）個別
房企過快發展使負債沉重到資不抵債，漸使整個行業受困擾，造成（ＩＩ）投資者對購置物業戒
心甚大，（ＩＩＩ）銀行的審慎收緊對房企的貸款尺度，又反過來使（ＩＶ）房企的經營和債務
財務問題更為嚴重，要馬上設法作出全面處理，化解市場現存的問題，否則便有可能使房地產市
場對商業銀行，甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。
我曾建議中央宜考慮成立跨部門的專責小組，全面、周詳和具體地收集情況，了解問題，部
署及設法化解現存的種種危機威脅，盡快使市場回復常態，是為國民經濟穩中有進發展的其中一
個必不可少的環節。
＊置業者觀望情濃有礙樓市恢復常態＊
至於中共中央政治局於２０２２年４月２９日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強
調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生
活才可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性
和改善性住房需求」，乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預
售資金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即：發展、
要平穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少
了。《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠
ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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