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2022年8月26日 星期五

談國論企 - 黎偉成 2022年8月26日

談國論企 - 黎偉成 2022年8月26日


《談國論企-黎偉成》商品住宅房投資銷情收縮須扶持

《談國論企-黎偉成》商品住宅房投資銷情收縮須扶持

  《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度,於2022年前7個月持續明顯縮減,

待售面積則保持增長,遂使相關的開發投資活動明顯減弱,乃受到置業者擔心若幹房地產開發商

信貸、資金流轉

有問題之困。中央以至地方政府近期強化對以商品住宅房為主的房地產行業扶持

力度,特別是促使商業銀行適度強化信貸力度,提振置業興趣,該避免房地產行業可能引發的系

統性風險,和確保房地產市場平穩健康發展。
 
*須解決房企負債率高難借貸投資問題*
 
  來自中國國家統計局所發布的資料:全國房地產市場中的(一)住宅開發投資於2022年

1-7月份累計6﹒0238萬億元,同比減少5﹒8%,相對於1-6月份5﹒18萬億元所

減4﹒5%多減1﹒3個百分點,連同1-5月月份減3%%和1-4月份跌2﹒1%,形成四

連跌,而1-3月份僅升1﹒1%%,實際3月份也出現下跌,乃因住宅房投資不僅受到疫情多

散多擴的衝擊,更受到市場出現結構性問題惡化的困擾。

  先談住宅房地產市場的現況。正因為開發投資逐月減少,故(二)住房的供應呈現不斷縮減

之況:(1)新開工面積於1-7月份累計5﹒5919億平方米,同比減少36﹒8%,比上

半年4﹒88億平方米的35﹒4%跌幅多減1﹒4個百分點;使(2)施工面積60﹒7億平

方米的同比減少幅度,擴大至3﹒8%,和(3)竣工面積2﹒32億平方米,亦大幅減少

22﹒7%,情況大有每下愈況之概。
  另一個負面消息,為(三)準置業者購買物業的興趣大減,使住宅房的銷售面積於2022

年1-71月份累計僅達7﹒8178億平方米,同比大幅減少23﹒1%,而所涉的額度

6﹒6087萬億元,減幅更為27﹒1%,而這是在樓價期內反覆下降之況下的萎縮,即價低

仍未能吸引到居民置業的興趣。
  還有(四)商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度變得審慎,並可見之於全國房地產開

發企業到位的資金中(1)國內貸款於2022年1-7月累計1﹒1030萬億元,同比大減

28﹒4%;而(2)個人按揭貸款期內1﹒41萬億元同比減幅,也高達25﹒2%。(3)

定金及預收款2﹒85萬億元更減少37﹒1%。可以預期內地的商品房市況前景,不會好得到

那裏。
  凡此可見,中國的商品房住宅市場顯然露出循環式的結構性和系統性危機,即:(I)個別

房企過快發展使負債沉重到資不抵債,漸使整個行業受困擾,造成(II)投資者對購置物業戒

心甚大,(III)銀行的審慎收緊對房企的貸款尺度,又反過來使(IV)房企的經營和債務

財務問題更為嚴重,要馬上設法作出全面處理,化解市場現存的問題,否則便有可能使房地產市

場對商業銀行,甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。

  我曾建議中央宜考慮成立跨部門的專責小組,全面、周詳和具體地收集情況,了解問題,部

署及設法化解現存的種種危機威脅,盡快使市場回復常態,是為國民經濟穩中有進發展的其中一

個必不可少的環節。
 
*置業者觀望情濃有礙樓市恢復常態*
 
  至於中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議,論及商品住宅房市場問題時,強

調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,是要讓人民居有其所,安居才能夠樂業,生

活才可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」,以及「支持剛性

和改善性住房需求」,乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預

售資金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來,對房地產市場調控的基調,即:發展、

要平穩,要健康,而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言,而此一誤言於近年大為減少

了。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@

yahoo﹒com﹒hk)
 
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