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2022年8月26日 星期五

品中資 - 羅國森 2022年8月26日



品中資 - 羅國森 2022年8月26日


《品中資-羅國森》擁有43年長跑經驗的中國海外(00688)

《品中資-羅國森》擁有43年長跑經驗的中國海外(00688)

  《品中資》過去一年,內地房企債務違約消息不斷,令到投資者和置業者信心盡失。置業者

方面,已買樓花者,遇到樓盤爛尾,只得呼籲集體停供;準備置業者也轉趨審慎,不敢貿然入市

,令到地產市道下滑。
  投資者就更不用多說。股市方面,過去一年股價下跌七成以上的內房股比比皆是,更甚者是

一早已經停牌,還未知能否復牌。債券方面,我身邊有不少朋友透過私人銀行買入的內房債券,

大部分都已下跌一半,還要每天擔心最終會違約呢!

  正因如此,由去年7月至今年6月底止的一年,以環比計,內地房地產銷售每個月都下跌,

即是今個月比上個月少,這是1998年商品房制度改革以來最長的一個下跌周期,彷彿所謂的

「剛性需求」也剛不起來一樣。
  從行業的角度,內地房地產市場正處於汰弱留強的階段,到底誰人可以留低,誰人會被淘汰

?而「強者」在這場長跑賽事中的表現又如何呢?心水清的讀者應該知道,我指的強者,其中當

然包括我早年的愛股中國海外(00688)(下稱中海)了。

  中國海外剛公布了上半年的經營業績,業績放緩幾乎是意料中事,但總的來說,我認為是及

格的。
  在這艱難的日子中,中海的賣樓收入下跌33%至1385億元(人民幣.下同)。但值得

欣喜的是,她們的賣樓收入已經躍升至全國第四位。而且,同期全國10大房企的賣樓收入平均

是下跌四成六的。
 
*盈利倒退派息不變*
 
  另外,難能可貴的是,集團的總收入只是微跌不足4%,至1037億元,令到股東應佔溢

利達到167﹒4億元,下跌19﹒4%。不過,雖然盈利減少,但公司維持去年的中期息

0﹒4港仙不變,對股東算是有交代了。
  但有一點我覺得很有趣的,過去中海每次公布業績時,在第一頁的總覽中,但凡有收入或盈

利的數字,都會提供一個比對,即是升或跌多少個百分點。當然,以中海這個「高材生」來說,

過去每次都是「增長」的。
  但今次給我的感覺是,這個「高材生」感到有點尷尬,因為成績差強人意,所以索性不作比

較,只提供一個收入和盈利數字。但對大部分投資者來說,單看一個經營或盈利數字是沒有概念

的。其實,我認為絕不需要介懷,因為今次是市場情況使然,以中海來說,已經做得不錯了。

  而且,中海也有藉著這個難得的機會,在上半年在13個城市新增21幅土地,面積達

358萬平方米,投資額457億元,令到集團的土地儲備增至7439萬平方米。另外,我最

想見到的是集團藉此機會進行併購。在上半年,中海在廣州、上海和成都等主要城市進行了多項

併購,共投資106﹒6億元。
  即使如此,中海的財務狀況仍然十分健全,資產負債比率59%,低於70%的紅線,而淨

負債比率更只有41%,遠低於紅線要求的100%;而流動資產淨值達3945﹒3億元,是

流動負債的2﹒4倍,同樣高於紅線要求的1倍。

  我相信,在目前的環境下,沒有幾多間房企可以達到這個水平。正因如此,現在確實是中海

的機會。我在今次的業績報告中,看到主席顏建國的一段感言,確實反映了當前內地房地產市場

的形勢,值得跟大家分享。
 
*中海的投資價值已顯現*
 
  「行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場,仍然在前進的企業分散

成幾個梯隊,一批企業在咬牙堅持,一批企業在第一梯隊領跑。本集團身處第一梯隊,糧草充足

並擁有43年的長跑經驗,我們的目標是奪取勝利。」

  大家應該收到吧!房地產行業是內地最大的消費商品,永遠都不會消失,也很難替代。而這

一刻,內地房地產市場正進行淘汰賽,早年過渡擴張,而且經營不善的企業應該冇得留低,她們

的份額只會被有實力和經營穩健的房企吞併了。

  正如中海主席所說,她們的彈藥充足,而且擁有43年的長跑經驗,所以屬於第一梯隊的成

員,而且都是領先的。
  所以,從投資角度,雖然過去我曾經說過,連中海這類龍頭房企也沒有太大投資價值,有的

只是投機價值。但現在我會稍為修正,以中海現在的估值水平(昨日收市報20﹒75元),即

5倍市盈率和5厘息(今年是中海上市30周年,還有機會派特別息),她的投資價值已經回來

了!《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
 
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