胡國威專欄｜轉按新安排之盲點
胡國威專欄｜轉按新安排之盲點
近日，香港銀行公會就住宅物業轉按交易提供多一種支付支排，容許買家進行物業轉按時，其按揭款項可透過電子支付系統，直接由新按揭銀行轉帳至原按揭銀行來找清尾數，以減少訂金託管在律師行的時間，變相可減低風險。
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如此改動，是因為你怎也想不到，連被視為最專業的律師都可以出事。前年尾，一直積極處理樓宇買賣合約的「黃馮律師行」突然被介入接管，部份銀行客戶的按揭款項和樓價尾數因而被凍結，需另尋資金來完成交易，也反映出銀行通過律師行發放按揭貸款的潛在風險。
在一般買賣流程中，代表買方的律師會向原業主申請按揭的銀行，索取按揭契查看看有沒有問題；若沒有問題，律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件(offer letter)，並授權律師代表買家取得銀行取貸款。當銀行收到買家簽署的文件，認為沒有問題，便會發出「授信文件」(facility letter)，之後把按揭貸款轉帳入律師樓的獨立戶口內。
買方律師行接收銀行轉帳後，在正式成交當日，律師便會把款項透過支票轉給原業主律師樓，原本無太大問題，只是由於部份銀行會在成交前早幾天，已把資金存入買方律師樓戶口，變相由律師行接收款項至成交日，中間會出現幾天真空期，造就挪用資金或夾帶私逃的風險。所以，如果買方銀行可直接存入賣方銀行的帳戶，就可避過上述風險，也就是香港銀行公會落實相關安排的原因。
只是，相關措施暫時只用於「轉按」，似乎對市場未必有太實質影響。
因為「轉按」交易多數只涉及買家轉換銀行，其複雜程度並不如買賣交易般，會涉及買方及賣方。在一宗買賣交易中，準業主除了擔心律師樓良莠不齊，也擔心中間會涉及跟賣方的爭拗。我們《胡．說樓市》曾收到準業主投訴，表示收樓前一天才發現單位有問題，原業主因移民而未及把屋內東西清走，未必可做到交吉，最終或涉及準業主額外墊支搬運費。
昔日透過律師樓處理過數問題，準業主可把事情告訴律師後，再由己方律師跟對方律師商討，抽起部份款項作清空單位的搬運費；但如果日後把相關交易安排擴展至買賣交易時，也就是款項由銀行直接過數至對家銀行，銀行能否彈性處理? 這是一個疑問。但，又假如，在操作上，銀行能抽起部份款項不過數，但卻因此被原業主反咬一口稱準業主沒準時過數，所以反控告準業主毀約，衍生的法律問題又應由誰人負責?
一單正常的樓宇買賣，當然可用相對機械式的操作來處理，但是物業買賣往往涉及很多千變萬化的問題，而這些問題未必單靠一個系統可解決，而是需要人手處理。所以，如果金管局真的有意把相關交易方式，逐步擴展至所有買賣上，就需要把所有可能性「滴水不漏」羅列出來，但這肯定是一件既艱辛、亦不容易達到的事。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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