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2022年8月4日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月4日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年8月4日


樓市交投萎縮 樓價將進一步下跌
樓市交投萎縮 樓價將進一步下跌


樓市交投萎縮 樓價將進一步下跌
7月份全港整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)共4,991宗,較6月份的6,290宗下跌了20.7%。如果純計私人住宅的二手成交,更只有2,116宗,是2020年2月以來30個月的新低。在在顯示,近期市道低迷,買家不敢輕率入市。

現實是近期市場上的確充斥著很多不利消息,難怪買家在買樓前會躊躇不前。

地產是不動產,對政治特別敏感。佩洛西訪台,令台海形勢異常緊張,一旦真的擦槍走火,香港很難不受影響。因此,即使是實際有需要的用家,亦會傾向等形勢明朗一點的時候才入市。

此外,內地疫情反覆,生產沒法正常進行,全球的供應鏈都因而受到幹擾,連累香港的轉口貿易亦出現收縮。導致第二季的本地經濟,沒法因疫情緩和而得到該有的反彈。結果按季雖升了0.9%,但與去年同期相比,仍跌了1.4%。經濟前景不明朗,買家入市自然會有猶豫。

再者,美國的通脹失控,6月份的消費物價指數已升至9.1%。導致聯儲局不得不一再加息,希望可以藉此把通脹壓下去。不過,至目前為止,聯儲局加息的成效並不明顯。所以市場預期,這次加息周期還會持續一段時間。

香港的樓宇按揭,超過九成半是採用與銀行同業拆息掛鈎的方式來計算。香港用聯繫匯率,美國一加息,香港的銀行同業拆息亦會很快跟著上升。

現時,私人市場的住宅買家,大部分都是要靠銀行支持的用家。銀行加息會直接損害他們的供樓能力。一些原本剛達到買樓資格的人,可能一加息就會通不過壓力測試,變成沒法向銀行貸款,交易可能因而告吹。由此可見,加息對樓宇的需求是會產生實質影響的。土地註冊的買賣登記少了,正就是樓宇需求減少的反映。

交投減少,通常是價格下跌的先聲。因為,在每一個時段裏,社會總會有一些人,因各種各樣的原因需要賣樓套現。如果他們能夠在一個合理的時間裏把樓宇賣出,他們是不會願意減價的。但當樓市的交投量不足時,那就會有一部分人沒法如期套現,急於用錢的人,就只好降價求售。此之所以,交投萎縮之後,樓價就會跟著下跌。

此外,交投下跌,亦會引發一二手市場上的競爭。一手市場上的發展商與二手市場上的小業主的取態不一樣。小業主賣的都是自住樓宇,賣不出可以自己住住先;但發展商就一定要貨如輪轉,把建好的樓宇套現,再去投資新的地盤。所以發展商的賣意往往比小業主強,減起價上來亦會較大刀闊斧。因此,樓價回落,很多時都是由發展商的新盤觸發的。

而最能推動發展商減價的,就是市場的交投萎縮,導致發展商的「貨尾」積聚,那發展商就只好減價促銷。這將是下半年樓市的主旋律。

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