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2022年9月5日 星期一

老散智慧 - 標基 / 湯麗鴻 2022年9月5日

老散智慧 - 標基 / 湯麗鴻 2022年9月5日


老散智慧│內地的房貸分析(湯麗鴻)
老散智慧│內地的房貸分析(湯麗鴻)


今年初出現的房貸違約引發市場廣泛關注。
今年初出現的房貸違約引發市場廣泛關注,7月28日中央政治局會議首次提及「保交樓、穩民生」,交樓和房貸恢復情況或將成為下半年市場的關注重點。內地的房貸「斷供」違約經歷

,斷供違約通常是在經濟危機背景下發生,這是由於房價下跌、居民收入降低、月供負擔加重所導致。現在,我們以美國、日本和香港作為歷史參考,來分析內地的房貸「斷供」問題。

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三地歷史分析問題
第一,美國10 大城市標普/CS房價指數同比增速從2004年7月的20.47%,回落至2008年12月的-19.23%。2003至2009年,美國優先級和次貸總體斷供比例分別上升了近2.8百分點和10百分點。其中,美國的財務救助措施主要針對居民和金融機構。美聯儲的多輪量化寬鬆措施降低基準利率,美國財政部通過稅收減免、凍結利率、按揭合約修改等方式緩解居民的按揭壓力。第二,日本1991至2003年房價指數下跌32%,90年代個人破產申請數目和金融機構倒閉數量大幅上升。「許可免責」破產程序延緩了個人債務出清速度,日本大藏省通過護航機制,避免銀行大量破產,以時間換空間。隨著2003年經濟復甦,日本的破產案例和不良貸款下降,地產市場回暖。第三,亞洲金融危機和大規模建屋計劃引發香港樓市下跌。香港住宅按揭貸款拖欠比率從1998年6月的0.29%,上升至1999年10月的1.16%。港府通過暫停賣地穩定地價房價,並通過貸款置換住宅興建、增加信貸支持力度、暫停房地產貸款「四成指引」、推出住宅按揭擔保計劃等方式,穩定住房需求和信貸供給。

新房預售制度是各個國家和地區較為普遍的銷售方式,不過重要性相對較低。美國住宅銷售以二手房為主(約90%),新房佔比在10%左右。新房中預售佔比多數時期在70至80%。日本2014至2018年購入和自建新房佔比合計佔比近73%,二手住房佔比僅5%。購入新房所佔比中等,完成定金保全後可以進行期房預售。香港二手住宅交易數量佔比近80%,新房僅20%,但期房預售佔比通常過半。三地新房均有運用預售形式,但重要性相對較低,對預售資金的監管與內地也有較大差異。

修復期內房地產行業大概率跑贏大盤,龍頭通常表現更好,市場集中度有提升傾向。第一,2007至08年次貸危機後,自2009年3月開始美國房地產指數跑贏大盤。修復期內龍頭表現分化,前3大龍頭房企股價漲幅最高時均超過70%。從2008年財務數據來看,美國開發商普遍出現虧損,但現金充足且槓桿率較低。美國龍頭房企在次貸危機後市場份額穩步提升。

第二,日本行業指數領先房價跌幅拐點反彈。龍頭房企在1993年復蘇周期表現偏弱,2003年周期中跑贏行業指數。排名最高的三井不動產營收份額下降,其餘頭部房企營收份額上升。第三,香港龍頭房企在回升幅度上優於大市,儘管恢復速度沒有表現出明顯領先。90年代香港地產開發商集中度原本較高,1991至1994年70%新落成的私人樓宇來自7家地產商。

問題聚焦交樓擔憂
1998年危機期間許多中小房企受到重挫,暫停賣地等政策導致後續供應恢復困難。修復期後,地產行業集中度進一步提高。下半年房地產市場展望。美國、日本和香港的房貸違約歷史中,經濟和金融危機是大背景,直接原因在於房價下跌、居民收入和需求下降。

而當前國內房貸的違約主要反映的是對交樓的擔憂,並不是居民收入和購買力的問題,解決斷供的關鍵在於「保交樓」,而保交樓的重點又在於解決房企當下資金缺口,下半年需持續關注房企資金和交樓恢復情況。

湯麗鴻
太一資本管理研究部董事
本欄逢周一刊出
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本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com