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2022年9月15日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年9月15日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年9月15日


政府宜及早出手穩住樓市
政府宜及早出手穩住樓市


早前,葉劉淑儀曾建議政府,用放寬內地人來港置業的手段,來吸引內地人才來港。可惜當時社會的焦點仍集中在如何壓低樓價,而這個建議卻會為樓市帶來新的需求,不利樓價下調。所以,政府第一時間就出來否認,政府沒有這種打算。

葉劉敢於在現時這種社會氣氛下提出這類「不合時宜」的建議,真是勇氣可嘉,但任何社會都需要有反潮流的意見,否則社會何來逆周期的策略。逆向思維常是社會最有貢獻的思維方式。

現實世界並非表面上看來這麼簡單,而普通人往往只看到事物的表象,而看不到事物的本質,所以政治領袖一定要懂得逆向思維。英國脫歐,歐盟支持烏克蘭,都是符合民意的做法,卻並不一定正確。

內地對開發商實施三條紅線,表面上看來很正確,有助於減少金融風險,結果卻是事與願違,惹來大量的債務違約,令整個內房市場都處於崩潰邊緣。現在政府花上數以倍計的努力,亦不易穩住市場的信心。可見即使是正確的政策,亦得在正確的時機推出,才能發揮積極作用。

香港樓市現時的景況是易跌難升,市場上充斥著的正是利淡因素。這包括:(i)地緣政治日益緊張;(ii)中國經濟持續下行;(iii)疫情妨礙了香港的優勢發揮;(iv)利率升勢轉猛;(v)人口仍在不斷流失。在這種情況下,政府根本不用因擔心樓價上升,而在施政上畏首畏尾。更值得政府關注的反而是,樓市在確認轉向後,市況會變得一面倒,屆時才出招去穩定樓市,那就事倍功半。

現實是近期二手樓市的交投量已跌到正常情況的一半左右,而價格亦在拾級而下。中原城市領先指數已連跌八周,在不到兩個月的時間裡已跌了超過5%。如果這個跌勢不變,一年的跌幅可達三成。政府必須未雨綢繆,設法穩住香港的房地產市場,以免97後的通縮景況又重現。

現時,特區政府能夠做的事情不多,因前文所列舉的利淡因素大都是宏觀性質的,非小小一個特區政府有能力去改變。特區政府能做的,只是它管轄範圍之內的事情。這包括:(i)全面對外通關;(ii)撤銷辣招印花稅。

香港的樓價之所以能升上這麼高的位置,是因為香港有連接中國與世界的特殊功能,但封關卻妨礙了連接功能的發揮。香港沒法要求內地與外地一定要無條件接受從香港出去的人,但有權制訂自己的進出境條例,盡量不設欄,令經濟早日復常。經濟好轉後,樓市才有恢復穩定的基礎。

辣招印花稅所針對的主要是炒家與投資者,現時這兩類人已遠離市場,所以辣招的功能已經消失。在市場不太穩定的時候,我們應該歡迎資金多些流入房地產市場。內地現在正推動資金流入房地產市場,只是時機上遲了一步,變成事倍功半。

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