胡國威專欄 - 胡國威 2022年10月13日
胡國威專欄｜蝕讓潮資訊的反思
胡國威專欄｜蝕讓潮資訊的反思
隨著銀行上調最優惠利率，本港樓市旋即刮起淡風，買賣交投轉趨淡靜，除非業主願意擴大議價空間，否則亦難有準買家接洽。面對樓市下行壓力大增，近期看見不少地產業界也呼籲，政府在《施政報告》中須適時減辣，部份更援引樓價大跌的數字增強說服力。
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但在接收資訊時，準買家要格外小心，要自己多作過濾。畢竟市場上發布的資訊，多數有「特定背景」、「特定目的」。
市旺時，業界會吹捧「遲買愈貴、有買趁手」；對猶豫不決的準買家加一句「寧買當頭起」；對付收租投資者，會透過預測租金回報，表示開價有承接力。
因為當時的「特定背景」就是業主強勢，買賣議價過程中寸步不讓，業界怎樣才可促成交易呢? 不就是要向較弱勢的準買家埋手。在市場釋出上述信息，有助達到「特定目的」，令心態猶豫的準買家加快入市。
今天，他們卻說出相反故事。
當樓市開始有回調跡象，而移民人數驟增，令一批原本有條件買樓、換樓的人離開，購買力銳減；留下來的人又擔心加息等因素而推遲入市。因此，在議價過程中，昔日強硬的業主願意釋出善意減價，對促成交易絕對有幫助。在市況轉差的「特定背景」下，業界透過不同渠道發放蝕讓個案、樓市大跌的消息，就能達到「特定目的」，變相起鋤價作用。
所以你會發現他們一時說樓市購買力旺盛、一時又說市況淡業主要面對現實劈價，因為無論市況旺淡都不重要；最重要有波幅、有成交。
最近偶然看到一份研究報告，指有鐵路盤均價跌幅20%以上，採樣手法是把鐵路站上蓋的項目抽出來，按其平均呎價對比，但若細心研究，原來跌幅20%以上的屋苑，成交量僅一單起、兩單止，部份更屬於不同座向、不同大細面積，如此比較真的可比嗎?
不否認，現市況下有急於走貨的業主蝕讓、減價，這是事實；但淡市下，市場也充斥「具有預設立場」的資訊。如果大家要認真過濾，建議多問資訊來源、多問計算基準、了解計算基準背後是否採用可靠統計。當認清數據的統計方式，才決定是否相信相關結論及觀點。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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