熱愛磚頭│港樓熊市有多長？（李紫晶）
熱愛磚頭│港樓熊市有多長？（李紫晶）
現時樓市第4次回調由2021年第3季開始至今，現已歷時4季，時長超越過往3季。
肆虐近三年的新冠疫情導致本港經濟持續疲弱，再加上本港移民大增及單程證來港減少，香港樓市自去年第3季失去上升動力。踏入2022年
，美國啟動50年來最激進的加息步伐，展開速度極快的加息周期，半年合共加息3厘，下月初亦極大機會再加0.75厘，而12月亦會加0.5厘或0.75厘，總之，年底必見4厘。
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除了中國外，全球各國都被迫跟隨快速加息，所有資產如股、滙、債、樓全部下跌，香港樓市亦不能例外。究竟自2003年以來的本港住宅大牛市是否已經完結呢？
根據差餉物業估價署自1979年以來的私人住宅售價指數紀錄以及其他資料，自二次大戰以來，香港樓市經歷過4輪周期，每輪周期都包括上升及下跌兩個階段。
第一輪週期是由戰後升至1965年高峰，之後回落4年至1969年，歷時近20年；
第二輪是由1969年升至1981年高位，再回落3年至1984年，歷時15年；
第三輪是由1984年升至1997年的新高，之後回落6年至2003年，歷時19年；
正處牛市第四次回調
第四輪即是現在我們正經歷的周期，由2003年至2021年的18年大牛市。雖是大牛市，但此期間樓價仍出現過3次回調，之後均可再創新高，現時我們正身處於第四次回調。
回顧本周期過往3次回調，分別是①2008年第二季至2009年第一季，歷時3季樓價下跌14%；②2015年第3季至2016年第1季，歷時2季樓價下跌10%；③2019年第2季至2020年第1季，歷時3季樓價下跌4%。
現時第4次回調由2021年第3季開始至今，現已歷時4季，時長超越過往3季。至於跌幅，由於差餉物業估價署的數據比較滯後，本月初最新公布的數據只是8月私人住宅售價指數為368.2，較2021年9月的歷史最高點398.1，下跌8%。
參考較貼市的中原城市領先指數，由去年8月的歷史高位至上月的低位已下跌11.5%，但與2008至09年第1次回調14%，仍有2.5個百分點的距離。雖然跌幅未及以往的回調，但以現時本港樓市低迷的氣氛以及樓市長升的信念開始動搖，今次回調估計可打破回調幅度的紀錄。
紫晶相信，與股市理論相似，若樓價自高位下跌20%，應可判斷牛市完結，正式進入下跌周期。至於今次回調要跌到何時？參考上述第1至第3輪樓市周期，尋底期最少3年，最長6年，今次回落期只剛超過1年，時間還是未足夠，大家不必急於入市。那麼樓價要再跌多少？我們可以從供應及需求兩方面探討。
本港住宅供應方由政府、發展商同埋二手業主組成。二手供應方面，2010年政府開始推出「辣招」提高二手業主換樓成本，導致二手成交自2010年12.2萬宗的高峰降至每年平均少於5萬宗。今年首9個月二手成交27,633宗創6年新低。
一手供應方面，政府2018年底宣布公私營房屋供應比例由6比4調整至7比3，未來10年總房屋供應目標為45萬個單位，翌年起至2021年降至43萬個。私樓供應每年平均只有12900個。由於樓價飈升，但港人收入未見提升，住宅單位面積越起越細，令納米樓當道。
影響樓價 需求較供應重要
去年底，政府賣地首次公布280平方呎的私人住宅最低單位面積的要求，今年2月將280平方呎最低面積要求擴大至涵蓋所有需要修訂土地契約或換地的重建項目。不過，納米單位落成量短時間內仍會增加，直到2024至2025年才見頂。面積大過納米樓的私人住宅仍然是供應有限。
根據由Farhad Taghizadeh-Hesary等5名學者在2020年發表題為「Internal and External Determinants of Housing Price Boom in Hong Kong」的研究報告指出，香港住宅供應的變化對樓價指數並沒有重大影響力，反而需求端的變數顯著地影響香港樓價的走勢。需求方面的分析，下次再談。
李紫晶
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