胡國威專欄｜現時樓價可負擔嗎?
胡國威專欄｜現時樓價可負擔嗎?
之前面對樓價急升的尷尬局面，前幾屆特首都著力增加土地供應；但現在樓市展開跌勢，本港私樓樓已跌至三年半低位，但今屆特首仍舊老調重提。有人質疑，跌市下仍大增供應，力度之大會否推倒樓市?
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畢竟我們經歷過97年的「八萬五」，當年供應短缺、樓價飆升的主旋律下，政府要加緊起樓，結果亞洲金融風暴殺到，港股暴瀉，美國及香港接連加息，引發樓價大瀉，今日會否歷史重現? 背後視乎政府有否汲取當年經驗。
倘若政府真能重奪土地主導權，政府造地也不代表要立刻推出，供應多寡可收放自如。例如，樓市供不應求時可順勢推地，亦一解近幾年政府推地足襟見肘的困局；若遇著樓市大吹淡風、跌勢未止，則可建立土地庫以備不時之需。
對於後市，市場看法兩極。悲觀的人只會繼續悲觀，尤其股市之波動，恒指由三萬多點回落至現時萬五點，總覺得後市陰陽怪氣，樓市也必然受影響，故入市要戒急用忍；部份準買家則認為已守候多時，之前苦無機會，現在終卻可趁低吸納。市場看法，從不會達成共識。
究竟當下樓價跌至谷底沒有? 未來會否再跌? 未知，因為我們沒有水晶球。一些之前常唱好樓市的持份者，現在會跟你說，樓市跌勢成形，估計今年起碼回落10%至15%，但他們都是說了算，只憑昔日經驗、沒有理據基礎，用字都是「預料」、「估計」、「相信」。到時會否有如此跌幅、或跌得多過他們預計，都只是瞎猜。
我們未知樓價是否見底，但我們卻可以評估一下，究竟樓價跌至現水平，又是否「可負擔」? 一層45平方米的中小型住宅，最新平均售價662.8萬元，較早幾年超過700萬元，顯然回落了一些。
若要購入一層662.8萬元的物業，以私樓家庭入息中位數37,200元計，手持如此入息，要通過銀行加息兩厘的壓力測試下，銀行最多可借出422萬元。換言之，自己必須儲到240.8萬元首期，相當於36%首期才可購入，月供17,496元，而供款有可能隨著加息而增多。有這筆首期、亦不擔心樓價再跌的買家，如此水平才算是「可負擔」。可以多給大家一個數據，若選擇租住同一面積物業，現時平均租金盛惠15,750元。
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