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2022年11月28日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年11月28日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年11月28日


樓宇二手市場的調整來得比一手市場快
樓宇二手市場的調整來得比一手市場快


原先我預期,樓宇的一手市場會比二手市場更快出現調整;原因是一手市場的價格由地產發展商主導,發展商是生意人,應該能對市場的逆轉有更敏銳的觸覺;此外,在發展商心目中,樓宇只是生產出來賣的商品,不似二

手市場的小業主,對樓宇有家的感覺,所以發展商該賣就賣,不會留戀。

另一方面,發展商多是上市公司,每年都要交業績;賣得不好,會影響公司的估值與信貸評級,以至影響集資成本。而香港的小業主,則超過六成已還清按揭,沒有非賣不可的壓力。此之所以,我預期小業主會更傾向守住個價位,不肯大幅減價。

在樓市開始下跌的初期,情況確是這樣。不過,當樓價跌到發展商的蝕賺邊緣的時候,發展商的訂價就遇到心理關口。做老闆的,沒有人願意做蝕本生意,所以價格調整到某個位置,就堅持不願再減了。



C觀點|樓宇二手市場的調整來得比一手市場快

不過,小業主的情況就不一樣,他們的物業大都是早年買入的,價位很低。據地產代理的統計,近月二手市場的成交中,雖然蝕本的案例有所增加;但是賺錢的仍佔多數,佔比高達88%。減價對他們來說,只是賺多賺少的問題。所以進一步減價的心理壓力相對不大。

再者,近期的賣樓客之中,有不少是因移民而賣樓的。他們打算一了百了,所以減價是比較爽手。加上港元與美元掛鈎,現時再港賣樓,收取港元後,再到外地買樓,可能比以前更著數,真是何樂而不為?

在以上的情況下,近期二手市場的價格調整來得很急,跌得多的,已從高峰期回落超過三成。如沙田第一城,高峰期造價要近二萬元一呎,最近有327呎的小單位的成交跌到350萬元,平均每呎僅過一萬元,跌了接近一半。另一個美孚新邨的911呎單位,只以808萬元成交,平均呎價不足九千元,與高峰期相比跌了三成半。至於太古城,高峰期賣到二萬元一呎,最近有些成交只有一萬三千元呎,亦跌了三成半。

當然,這些都只是一些跌得比較急的例子,並非所有的成交都跌得這麼多。然而,當市場上出現越來越多的大跌幅的例子後,準買家在還價的時候亦一定會飛擒大咬。過去,一般只還低業主的叫價3至5個巴仙,現在他們在還價的時候,大都一開始就試還低成半兩成,希望遇到心態弱的業主,為求及早脫手,明知還價偏低,一樣會接受。

現在市場上的準買家大都是實際用家,他們寧選買二手市場的現樓,也不揀一手市場的樓花。這導致近期發展商開盤都銷情一般。發展商若想扭轉這個局面,必須調整他們的定價策略。要麼等入夥後才賣樓,要麼就得放棄期貨的溢價,改以一個比一手市場更低的折讓作吸引。

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