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2022年11月28日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2022年11月28日

勁一專欄 - 諗sir 2022年11月28日


28歲公務員借阿媽名義供的士牌 諗計買600萬單位:想㧬埋老豆做壓測!

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讀者徐先生:我今年28歲,任職公務員,月入28,000元,手持股票約值100萬元;另持有的士牌須月供17,000元,每月收租22,000元,收支平衡, 未有置業。不過的士牌是以媽媽名義做壓力測試, 想一年

內買個600萬元單位,敘造六成按揭,若不賣的士牌有辦法通過樓按壓測嗎?家有父母,媽媽和我的名義都做過壓測。而爸爸沒有任何貸款,現年52歲,從事地盤工作,收入主要以現金支票支取,他可以通過壓測嗎?

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諗sir:首先,買的士牌並非好投資。先不談論的士生意,而是的士牌抵押力低。

雖有廣告用「的士收租八成上會」作招徠,但經查詢原來是低息一按上五成;六至八成屬高息按揭。

(圖片來源:[email protected])

忽略計算現金流產出效率
若用五成上會買的士牌以低息去刷現金流,不太看好。另外,的士牌未必可分30年上會。

讀者沒提及的士牌花多少錢上會,以28歲而言,忽略了以投入資金金額計算現金流產出效率,實屬正常。

如果一個500萬元的士牌要按五成以上,分20年供款要月供17,000元,可計出現金流產出效率為2.4%〔(22000-17000)x12÷250萬元〕。

雖然月供金額有還本成分,但的士牌的專利價值只見跌不太似升,若用250萬元造定期存款有3至4厘年息,即使預計明年減息仍有2厘。

(圖片來源:[email protected] Vivek)

買樓或上會這回事,做錯了不像股票般容易沽出。

讀者自己借貸力已用盡,又想用家人名義低稅上會買樓,用爸爸借貸力是其一出路,惟須留意52歲的人借貸力較45歲的已打七折。據75原則,借貸力在45歲後逐漸下降。

無論如何,讀者爸爸工資收現金票而非劃線支票,不是大問題。最大問題是地盤工作收入波動,不能九成上會,最多八成。

另外,波動收入要按其6及12個月平均數取其低者以訂現金數。

究竟爸爸份工資是多少?打折後會怎樣?有機會再為他計一計。

更令銀行信服的做法,是公司穩定每月出糧給爸爸,而時不時轉地盤,讀者應仔細考慮。

舉個例子。隨著樓價回落,筆者團隊用較市價低的價格、約670萬元入手一個三房單位作學生宿舍。

單位間成六個房間,每房月租約6,000元,「學生宿舍」租客不一定是學生。

(圖片來源:[email protected] natali)

樓價下跌促成價值投資
670萬元若只付20%首期,六間房租金每月共36,000元,供樓20,500元(670×80%÷260)。投入130萬元,每月享正現金流16,000元(36,000- 20,000)。

即使只間五間房都有11,000元正現金流,產出效率介乎10.15%〔(31,000-20,000)x12,130萬〕至14.7%〔(36,000-20,000)x12/130萬〕。

10.15%至14.7%,回報比定存高三至四倍,又有供樓部分。樓價下跌,從另一方面看,促成不少價值投資。

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圖片來源:[email protected] natali、[email protected] Vivek、[email protected]

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