熱愛磚頭 - 李紫晶 2023年3月7日
去年本港住宅物業市場出現顯著調整，樓價全年下跌15.6%。
去年本港住宅物業市場出現顯著調整，樓價全年下跌15.6%，交投量大減近40%至約45000宗；非住宅物業市場亦轉趨淡靜。兩星期前，香港政府公佈今年《財政預算案》，當中對樓市同時有利好及利淡的新措施。
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減印花稅：改善市場氣氛
首先是首次置業者買中小型單位的印花稅將減輕，以往樓價不逾200萬元的交易只須支付100元印花稅，政府建議提高至300萬元。以往300萬單位需付44900元印花稅，新稅率下只需付100元，節約99.8%。樓價300萬至900萬元的印花稅亦獲得寬減，以最受惠的450萬元單位計算，印花稅減少67500元為，節省約50%稅款，是減幅最多的單位。
減稅消息有利於中小型單位交投，但樓價400萬元或以下的單位近年成交量不多，近年成交量只佔整體數個百分點，政府減辣不多，對整體住宅市場不會構成很大的正面作用，最多只能令氣氛轉好一些。
差餉改制：打擊豪宅投資
去年香港樓價明顯回落，應課差餉租值「由升轉跌」。差餉物業估價署資料顯示，按去年10月1日市值租金評定，全港整體物業在2023至24年度應課差餉租值平均按年跌0.4%，預計2023至24年度差餉收入減少60億至284億元，當中住宅及非住宅分別佔約52億及7.4億元。
政府本年度引入住宅物業差餉寬減新措施，為免擁有多個住宅物業的業主可獲多重受惠，差餉寬減僅限自然人業主名下1個住宅申請。以上年度差餉寬減上限作為參照，新安排可讓政府節省31億元，在港擁有多個收租住宅的業主將受影響。
明年度（2024至25年）住宅物業引入累進差餉制度，體現「能者多付」原則。應課差餉租值55萬元或以下的物業，按租值5%徵收差餉，維持不變；至於超過55萬元的物業，首55萬元租值按5%徵收，其後25萬元租值按8%徵收，80萬元以上租值按12%徵收。預計42000個物業受影響，佔總數約2%。由於價值越高，差餉徵收越多，對豪宅市場有不利影響。
投資移民：不包括內地人
政府重啟投資移民計劃，申請人須將一定金額的資產投放在本地市場，但不包括物業投資。財政司司長陳茂波出席電視論壇時補充，重推的投資移民計劃不包括內地人，又會規限投資種類，投資門檻會大大加高，部分資金只可投資在創科項目，助力推動本港經濟和產業發展。是次重推的投資移民計劃的項目主要以產業為主，不單只對樓市無幫助，對股市或保險的正面影響也不大。
住宅供應：貨尾多壓力大
政府預計2023至24年度土地供應可建20550個單位，較去年度增加28%，與前年度的20599個相若。政府估計今後5年私人住宅每年平均落成量逾19000個。截至去年底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量達10.5萬個單位，創2004年9月有紀錄以來最高。
潛在供應大增之際，貨尾積壓亦對樓市不利。截至去年底，一手貨尾量約1.8萬個。由於疫情影響，土地註冊處資料顯示去年一手成交僅10315宗，較2021年大減41%。
參考過去10年每年平均成交約16000個，意味著現時一手貨尾已抵得上1年的銷量。若計及新增供應，發展商清貨尾的壓力大，對樓價不利。事實上，長實旗下長沙灣愛海頌早前便帶頭減價，把現樓深水埗愛海頌減價10%至18%促銷18個貨尾，並在即日售清。
兩大地產商──新鴻基地產及會德豐地產，近日便以同系新盤（屯門兆康NOVO LAND及藍田KOKO ROSSO）首期的九折價錢，推售新一期項目。由於發展商今年減價清貨尾壓力大，即使政府調低印花稅，本港樓市預料今年交投可回升，但樓價下跌壓力仍大，再加上在美國加息仍未見頂，本港樓市仍難以看好，最多只是跌幅可能較去年放緩。
李紫晶
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