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2023年4月13日 星期四

胡國威專欄 - 胡國威 2023年4月13日



胡國威專欄 - 胡國威 2023年4月13日


新一期綠置居已經開始揀樓,油塘「高宏苑」、馬鞍山「錦柏苑」及上水「清濤苑」,合共4,693個單位,按市值41折訂價,最平75萬元,累計收到超過62,000份申請表,超額12.2倍。早前我們《胡.說樓市》曾經直播講解揀樓部署。

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要誘發綠表家庭客放棄公屋、供一層屬於自己的物業,最起碼要做到一件事:提升居住質素,即使居住質素沒有特別提升,但也不要降格,空間不能細過之前居住的單位;但偏偏今期「綠置居」跟過往一樣細,三個屋苑總共只有735個單位屬於兩房戶型,佔比16%,其餘大部份單位均為一房或開放式的細單位。

佔大多數的細單位,開則根本難以間兩房,又或者勉強分間兩房後,客飯廳會變得既侷促、亦沒有光線。因此,對於部分「家有長者」的家庭客、或者非長者的「家庭申請者」,當兩房單位被揀選後,他們並沒有繼續揀樓的理由。

這亦能解釋,即使房委會只預留500個配額給單人申請者,但不代表後籌單身客無機會揀樓,因為大量家庭申請者因再無大單位選擇而放棄揀樓,剩餘的細單位則可留待單身申請者吸納。這個情況可悲嗎? 至少單身申請者仍可用折扣價買到居身之所,但這個情況理想嗎? 肯定無人覺得理想。

「綠置居」納米化,就因早年政府為供應達標而把單位劏細,只是今天供應達標又如何? 市場突然多了一批納米單位,它們既不宜居,卻又不能拆卸、不能改善。倒帶回看,為求供應達標而犧牲居住空間,達標真的如此重要嗎?

追趕供應達標伴隨的另一個問題,就是想不到「綠置居」樓花期可以長得如此驚人。油塘「高宏苑」及上水「清濤苑」的預計關鍵日期都超過一年,最誇張的馬鞍山「錦柏苑」甚至要到2026年7月31日才落成,相當於樓花期長達40個月。

樓花期長的私樓項目,買家等於要跟發展商對賭市況升跌幅。雖然買「綠置居」,房委會提供了貸款擔保,不用做壓測、也理應不會影響估值,看似就算長樓花期的「綠置居」也沒什麼問題,但有自住需要的根本難以考慮如此長樓花期的項目,而實際上這批遠期樓花卻可能成為公屋富戶的逃生門。

因為當公屋富戶揀樓後,在「綠置居」入夥前,他們仍可繼續佔用公屋,這也意味選購了「錦柏苑」的公屋富戶,會有40個月風平浪靜的時間,他們可以繼續享用寶貴的公屋資源,而又是現行機制所容許的,但這又是否大家樂見的現象?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk
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