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2023年5月25日 星期四

談國論企 - 黎偉成 2023年5月25日

談國論企 - 黎偉成 2023年5月25日


《談國論企-黎偉成》商品住宅房4月份銷售額量齊升

《談國論企-黎偉成》商品住宅房4月份銷售額量齊升

  《談國論企》中國的商品住宅房市場有好轉,不僅銷售款額於2023年前4個月份保持連

升態勢,所涉面積亦在4及3月份呈二連升,使1-4月份的表現整體上有改善,更出現與房地

產有關的定金及

預收額、個人按揭預付款於4月份由上月之跌轉升,樓市現狀和前景值得審慎樂

觀。尤其是住宅施工面積、新開工面積仍保持縮減,以逐步消化竣工面積和待售面績尚保增長的

貨源,相信商品住宅房市場有望漸次回復穩定健康的發展軌道。

 
*房地產開發企業減投待消化貨尾再擴展*
 
  來自中國國家統計局所發布的最新資料,境內的房地產市場有持續溫和好之趨向,最惹人注

目的當然是(一)商品房銷售中的住宅物業銷售情況:(1)銷售額於2023年1-4月份累

計3﹒6萬億元,同比增長11﹒8%,相對於1-3月份累計2﹒7647萬億元所增

7﹒1%,升幅擴大4﹒7個百分點,連同1-2月份1﹒4134萬億元亦升3﹒5%,屬四

連之升。
  和(2)銷售面積,於1-4月累計3﹒296億平方米,同比增加2﹒7%,相對於1-

3月份2﹒6251億平方米的1﹒4%升幅,提高1﹒3個百分點,而1-2月份1﹒544

億平方米尚減0﹒6%,出現微跌轉略升之況,同樣反映出境內的商品住宅房地產市道有溫和向

好的態勢。
  再從(二)房地產開發企業到位資金看,有同樣良性發展為:定金及預收款於1-4月份累

計達1﹒925萬億元,同比增長4%,扭轉1-3月份累計達1﹒19萬億元同比減少

2﹒8%之況,根據此二數相抵銷而得出4月份的升幅會是14﹒2%,略高於3月份所增

14﹒4%,皆屬高速增長。和個人按揭貸款,於1-4月份累計達8222億元,同比增長

2﹒5%,亦改變1-3月份累計6188億元同比減少2﹒9%之態,由此估算4月份的同比

升幅為18﹒7%,而3月份是上升21﹒9%。此意味市場的買意重臨。

  不僅市場的買意逐步增長,連供求關係也漸見好轉:(三)同樣來自房地產開發企業到位資

金,於2023年1-4月份累計4﹒51萬億元,即使同比減少6﹒4%,卻比1-3月累計

3﹒41萬億元所減9%,少減2﹒6個百分點,其中(i)國內貸款1-4月份累計6144

億元,同比減少10%,略高於1-3月份達4995億元的9﹒6%減幅。(ii)自籌資金

1﹒29萬億元,同比減少19﹒4%,同樣比1-3月份1﹒01億元所減17﹒9%要高。

    但(四)以商品住宅房為主的投資,仍見收縮,並非壞事,反而可使市場的存貨得以有

序的消化。尤其是(I)竣工面積於2023年4月底時為1﹒7396億平方米,同比增長

19﹒2%,比3月底1﹒4396億平方米所升16﹒8%還要高,確有需要加大消化貨尾的

力度;(II)待售面積於4月末時為3﹒14億平方米,同比增長15﹒4%,基本持平3月

末3﹒18142億平方米的15﹒5%升幅,均屬可觀的增長,確很有需要作出較為重大的調

節。
  由是房地產開發商(III)減低對住宅商品房的開發投資力度,是合理之舉,於1-4月

份累計2﹒7萬億元,同比減少4﹒9%,於1-3月份累計1﹒9767萬億元減4﹒1%。

但(IV)施工面積於1-4月份累計54﹒2億平方米,同比減少5﹒9%,比1-3月份累

計53﹒8214億平方米同比減少5﹒4%要多減;因(V)新開工面積於前四個月2﹒29

億平方米同比大減20﹒6%也。此二數意味房地產開發商的開發步伐有所放慢,審慎地觀察市

場的未來發展和表現。
 
*銀行貸款再積極支持住宅開發及買家按揭*
 
  至於商品住宅房市場的前景,值得審慎俏看,並可從中國人民銀行的《2023年第一季度

銀行家問卷調查報告》便可見一斑:需求指數於2023年一季度環比大幅增長11﹒6個百分

點,並達到55﹒3的超越臨界點的擴張,止住2022年四季度跌落至43﹒7,環比更減少

3﹒1個百分點深化收縮之況。此一現象,意味地產開發商開始俏看商品房地產市場的前景,商

業銀行也有同樣良好的觀感,而作出實際的信貸支持行動。

  但內地的房地產開發商特別是內房股,最大的問題是過去投資發展和擴張力度實在太猛烈,

負債日益沉重,遂出現資不抵債之亂象,故內房股現時以至今後一段不短的時間要控制好投資的

規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度,確切保障交樓的承諾做實做足,使售樓回籠的資金可抵

債,才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。商品住宅房地產才有望逐步回復健康發展的

康壯大道。
《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

 
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