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2023年6月15日 星期四

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月15日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月15日


租金連升4月 政府宜撤辣招
租金連升4月 政府宜撤辣招


租金連升4月 政府宜撤辣招
近月本港樓市出現了一種不尋常現象,就是租金與樓價背馳──在樓價向下調整的時候,租金卻反向上升。

本港的住宅樓價,年初開始作疫後反彈;但升到第一季末段,就開始乏力;到第二季,更有向下調整的跡象。而這段時間,租務市場卻異常活躍,租金不但沒有跟隨樓價回落,而且持續上升,令市場人士有點詫異。

五月份,我們集團合共促成了2,588宗租賃,而促成的買賣交易卻只有1,512宗。租樓的宗數比買賣多1,076宗,比例上多了71%。

這種現象顯示:香港社會不乏住屋需求,只是用家近期都傾向租樓,而不傾向買樓。這與香港人的傳統習慣不太一樣。

長期以來,香港的住宅樓價升多跌少,導致有住屋需要的人多選擇買樓,不喜歡租樓。因為買了樓之後,不但不用交租,還有樓價上升的得益。所以很多人寧願供樓供得辛苦一些,也選擇不租。

不過,近期用家的態度出現逆轉,大都棄買改租。他們似乎對香港的投資前景不太樂觀,所以才選擇用租樓方式去避免招致資產價格方面的虧損。

另一方面,香港的住宅租務市場上,近期的確多了一批新租客,令供求關係日趨緊張。這批新增的需求,主要源自疫後又再返港讀書的內地留學生。他們尚未成為香港的永久居民,買樓需要付高昂的買家印花稅,所以只好選擇租樓。如是拉動了租金的上升。

據中原地產公布的數據顯示:五月份,中原城市租金指數按月升了1.4%,報112.78點。這已是連續4個月上升,創去年二月錄得113.75以來的近15個月高位。升幅更是近57個月之冠。

據市場人士分析,香港住宅租急升的原因,除了與用家棄買轉租,以及內地留學生復增有關之外,還「得力」於政府的辣招印花稅。原因是在辣招的威脅下,香港再也沒有人願意買樓收租。

機構投資者與外來投資者,如果要在香港買樓收租,要付30%的印花稅,以致頭10年的租金收入還不夠交印花稅。即使是本地人買樓收租,如果已有一間自住單位的話,也要交15%的印花稅。亦即是說,收5年租都不夠付印花稅。在這種情況下,還有誰願意買樓收租?

據前線的地產經紀反映,自從政府推出買家印花稅與雙倍印花稅之後,香港已甚少有人加入買樓收租行列,有樓出租的,都是那些在辣招推出前已作投資的業主。

而這些老業主近期已買少見少,導致租賃市場供不應求的情況日益嚴重。此之所以,政府應及早撤銷辣招印花稅,不再把買樓收租視作需要打擊的行為,這樣社會才會恢復正常的租盤供應。

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