施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月19日
內地房地產開發過度 只能靜待消化
內地房地產開發過度 只能靜待消化
C觀點 │內地房地產開發過度 只能靜待消化
內地房地產的景況在五月份進一步惡化，以國家統計局的數據推算，首5月，全國房地產開發投資共4.57萬億元，接年下跌了7.2%，跌幅未算太高。但如果單計五月份，跌幅就高達21.5%，是2001年以來的最大跌幅。與此同時，五月份的新屋開工面積更下跌了28.5%。在在顯示中國等房地產業未能扭轉頹勢，很難成為下一階段中國經濟發展的支柱產業。
出現這樣的情況，實屬正常；原因是中國房地產市場之所以出問題，歸根究底是由於開發過度所造成；連續多年的開發過度已令內地房地產供應量遠超於社會實際需要。然而，在這樣情況下，地方政府仍不斷批地給開發商，而銀行亦不斷貸款給開發商。如是導致資源錯配，房屋大量空置，一時間沒法消化得了。在這種情況下，社會根本不應當把更多的資源投入房地產市場，以免開發過度的情況進一步惡化。
因此，現時最恰當的做法，是讓那些過度建設出來的房子慢慢被市場消化，待供過於求的情況逐步扭轉後，才推動新的開發投資。不過，房地產的開發量回落後，內地很多相關產業都會被拖累，導致經濟發展的動力嚴重受損，中國經濟可能因而進入收縮周期。
當前，中美角力的形勢這麼緊張，中國政府當然希望經濟發展得比美國興旺，而不是比美國更加缺乏活力。然而，房地產市場的周期一旦形成，要修正並不容易。因為房地產投資的收成期很長，要項目完成，才可以把地價與建築費的投資全部收回。中途很難改變初衷。1997年香港房地產進入蕭條期之後，一直延續到2003年，花了近6年的時間，市道才開始復甦。看來，中國房地產市場今次亦需要相當長的時間，才可以重上正軌。
過去三十年，中國房地產市場基本上處於一個長期上升的大周期。這是由於中國實體經濟亦是處於一個長期上升的大周期。所以，即使房地產市場有時亦會出現升得過度導致價格不合理的情況，亦只須稍作調整，讓實體經濟追上來，把不合理的房價逐步合理化。如是令到房地產市場一直處於上升軌之上，沒有出現過真正的拐點。
可是，今次內地的房地產危機遠比前嚴峻，既有開發商的債務危機，又有實體經濟受美國制約而放緩的壓力，還有人口負增長的結構性阻力，加上嚴重的過度開發，那就不是單靠寬鬆貨幣政策就能扭轉形勢了。
有人認為，中國只需把房地產的泡沫再次吹大，很多問題都可以迎刃而解；但這樣只能把矛盾暫時掩蓋，將來泡沫爆時，社會所受的傷害變得更大。之前我們已種下了惡因，而今就只能自嘗惡果。希望假以時日，過度開發的供應可以慢慢被消化掉。
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