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2023年6月19日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月19日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年6月19日


內地房地產開發過度 只能靜待消化
內地房地產開發過度 只能靜待消化


C觀點 │內地房地產開發過度 只能靜待消化

內地房地產的景況在五月份進一步惡化,以國家統計局的數據推算,首5月,全國房地產開發投資共4.57萬億元,接年下跌了7.2%,跌幅未算太高。但如果單計五月份,跌幅就高達21.5%,是2001年以來的最大跌幅。與此同時,五月份的新屋開工面積更下跌了28.5%。在在顯示中國等房地產業未能扭轉頹勢,很難成為下一階段中國經濟發展的支柱產業。

出現這樣的情況,實屬正常;原因是中國房地產市場之所以出問題,歸根究底是由於開發過度所造成;連續多年的開發過度已令內地房地產供應量遠超於社會實際需要。然而,在這樣情況下,地方政府仍不斷批地給開發商,而銀行亦不斷貸款給開發商。如是導致資源錯配,房屋大量空置,一時間沒法消化得了。在這種情況下,社會根本不應當把更多的資源投入房地產市場,以免開發過度的情況進一步惡化。

因此,現時最恰當的做法,是讓那些過度建設出來的房子慢慢被市場消化,待供過於求的情況逐步扭轉後,才推動新的開發投資。不過,房地產的開發量回落後,內地很多相關產業都會被拖累,導致經濟發展的動力嚴重受損,中國經濟可能因而進入收縮周期。

當前,中美角力的形勢這麼緊張,中國政府當然希望經濟發展得比美國興旺,而不是比美國更加缺乏活力。然而,房地產市場的周期一旦形成,要修正並不容易。因為房地產投資的收成期很長,要項目完成,才可以把地價與建築費的投資全部收回。中途很難改變初衷。1997年香港房地產進入蕭條期之後,一直延續到2003年,花了近6年的時間,市道才開始復甦。看來,中國房地產市場今次亦需要相當長的時間,才可以重上正軌。

過去三十年,中國房地產市場基本上處於一個長期上升的大周期。這是由於中國實體經濟亦是處於一個長期上升的大周期。所以,即使房地產市場有時亦會出現升得過度導致價格不合理的情況,亦只須稍作調整,讓實體經濟追上來,把不合理的房價逐步合理化。如是令到房地產市場一直處於上升軌之上,沒有出現過真正的拐點。

可是,今次內地的房地產危機遠比前嚴峻,既有開發商的債務危機,又有實體經濟受美國制約而放緩的壓力,還有人口負增長的結構性阻力,加上嚴重的過度開發,那就不是單靠寬鬆貨幣政策就能扭轉形勢了。

有人認為,中國只需把房地產的泡沫再次吹大,很多問題都可以迎刃而解;但這樣只能把矛盾暫時掩蓋,將來泡沫爆時,社會所受的傷害變得更大。之前我們已種下了惡因,而今就只能自嘗惡果。希望假以時日,過度開發的供應可以慢慢被消化掉。

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