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2023年8月14日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2023年8月14日



說樓解按 - 王美鳳 2023年8月14日


放寬按揭系列(4)——轉按套現水位提高
放寬按揭系列(4)——轉按套現水位提高


非住宅物業即工商舖及車位的按揭成數亦由五成提高至六成。(資料圖片)

上期提及銀行提高按揭回贈進一步推動轉按增加,既然平手轉按亦具吸引力,用家若有不同轉按需求,在兼得銀行高回贈及放寬按揭提高轉按成數兩點推動下,轉按誘因已加大。然而,若然銀行估值下跌,若想轉按仍需看看因應現有估值之實質可造按揭金額是否足夠,不過,由於按揭成數已放寬上調,轉按又或轉按兼套現的水位便提高了。

舉例,買家兩年前購入一個1,500萬元之單位,當時於銀行承造五成按揭,現時按揭餘額約710萬元、物業現值約1400萬元,7月7日放寬按揭前,若轉按之金額僅達700萬元,基本上仍要多補10萬元才可轉按。現時則可提高按揭成數至七成,可造按揭金額達980萬元,換言之,用家可考慮平手轉按又或轉按兼套現高達270萬元。要留意的是,轉按兼套現等於加大了按揭金額,用家應計算一下自身供款能力是否足夠,並衡量套現金額的借貸成本。以轉按將原有按揭餘額710萬元,增至980萬元計,採25年還款期,現時按息約3.625厘為例,每月供款由36,022元,增加至49,721元。不過,若然將還款期延長至30年,每月供款則降至約44,693元。若金額用作投資,用家便需衡量回報率是否高於借貸成本,以及相關投資風險。此外,是次放寬按揭成數僅適用於自用物業,出租住宅物業的按揭成數則維持不高於五成。



由於按揭成數放寬範圍不止於住宅物業,連帶非住宅物業即工商舖及車位的按揭成數亦由五成提高至六成,換言之,不少工商舖的可轉按套現水位亦增加了。以往尤其在2020年8月份第一次放寬非住宅按揭成數前,工商舖承造按揭成數僅達三成至四成,現時轉按之按揭成數高達六成,即使近年工商舖物業估值可能已錄跌幅,但透過磚頭套現流動資金的機會仍提昇了。亦有不少持有工商舖或住宅物業的業主現時已手持現契,現時以現契物業可獲銀行直借高達估值之25%作為套現資金,而由於以資產水平審批的按揭成數已由高達四成提升至五成,若業主可提供多一點資產證明包括現金、股票、基金、債券、車位等,貸款金額更可高達物業估值之50%。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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