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2023年9月7日 星期四

湯文亮專欄 - 湯文亮 2023年9月7日

湯文亮專欄 - 湯文亮 2023年9月7日


點解租金與樓價會分道揚鑣
點解租金與樓價會分道揚鑣


點解租金與樓價會分道揚鑣
有個說一世租樓不會買樓的老友話,最近樓市好「唔妥」,過去6個月樓價下跌令他非常開心。但到續租約時,業主竟然加租,佢「條氣唔順」,但業主話已經好有人情味,好多業主都不想租予高齡租客,即使租,亦要高於市值租金,

叫老友留意租務市場。在過去6個月,租金上升不少,而且沒有停止跡象,老友話世界是否變了?樓價下跌,租金反而上升。

老友不打算買樓,所以不知道樓價與租金關係。一般來說,樓價上升租金亦會上升,不過亦有例外,一個動盪但又容易賺錢的地方,不但外來人,即使本地人都不會買樓投資,樓價很難上升。不過,樓宇需求卻龐大,租金反而會上升,有人叫這是世紀末效應,就好像解放前胡志明市,當時叫西貢,樓價便宜,租金好貴,回報相當高,有不少香港人中伏,包括粵劇紅伶新馬師曾。不過,正是世事如棋局局新,不能一本通書看到老,香港現在情況又不同。



大家都知道,香港有壓抑樓價辣招,香港人買第二個單位要付15%特別印花稅,外地人則要付30%,即使是專才,都要先付稅,7年後才退回。在這個情況下,只有那些沒有住宅單位的香港人才可以買樓而不用繳付特別印花稅,如此單薄購買力又如何支撐樓市?與此同時,英國大開中門,無條件讓BNOer移居英國,大大話話有30多萬人離開,當中不少有自住單位。雖然那些離開香港的人未必會賣走物業,但或多或少總有人會賣樓,在單薄的購買力下,樓價又怎能不跌?

至於租金上升,理由也是因為有壓抑樓市辣招,由於外來專才或者來港讀書的內地人,他們不想繳付大筆印花稅,最好辦法就是租樓,令市場購買力雖然疲弱,但租務市場澎湃,租金不斷上升。而且,由於香港人買第二個住宅單位要付15%印花稅,基本上沒有人買樓收租,如果市場上的出租單位賣走,買家大多數會自住,便會少一個單位出租,在需求增加供應減少情況下,租金上升是極之正常。千萬別以為香港進入世紀末效應,沒有人願意買樓,寧願付多付租金租樓。

作者為紀惠集團副主席及行政總裁


湯文亮專欄 - 湯文亮 舊文
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