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2023年9月15日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月15日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年9月15日


內地樓市靜極思動
內地樓市靜極思動


C觀點|內地樓市靜極思動
年初的時候,內地房地產市場曾因防疫措施撤銷而活躍過一段時候;可惜後勁不繼,自第二季之後,又再轉向沉靜。由於債務違約的民企開發商接二連三,市場情緒非常低落。急於套現的開發商,不得不帶頭降價,但銷情卻未見改善太多,令開發商的現金流愈發緊張。

由於一二手市場的價格倒掛,一手新盤訂價普遍低過二手樓,二手市場的小業主想套現並不容易。這種現象對買家入市起著一定的阻嚇作用。樓宇並非消耗性產品,而是一種投資性產品,即使是用家,也不得不考慮入市後的樓價走勢。如果樓價趨跌,那就連剛性需求也會被遏抑。中國的房地產市場,現時面對的正就是買家入市信心不足問題。

房地產素來都是中國經濟的火車頭,房地產市場表現不佳,足以拖累中國經濟復甦的步伐。為了扭轉這種局面,中國政府在這段期間,提出過不少救市措施,包括減息及降首付,但效果並不顯著。直到最近推出「認房不認貸」,才見市場有較為積極的反應。

其實,市場初時對「認房不認貸」的救市效應並不存厚望,原因是很多二三線城市早已沒有限購,以致今次受惠的主要集中在一線城市,有人甚至擔心,當一線城市的限購要求放寬後,流去二三線市場的資金會變得更少。



不過,「認房不認貸」的措施落實後,市場反應比預期來得好。這正好顯示,一項措施推出後是否有效,不能光看具體內容,還得看措施是在甚麼時空環境下推出。如果措施是在七月份推出,效果可能真的不會太大。但市場經過兩個月的發酵之後,形勢可能已出現新變化。以致原先以為效果有限的政策,在新形勢下變得分外有作用。

老子說:「反者,道之動。」毛澤東亦說:「事物總是要走向自己反面的。」內地樓市沉靜了這麼久,一定有很多購買力積累了下來。今次「認房不認貸」就成了引爆這些購買力的導火線。

據中原對全國三十多個城市房地產市道的觀察反映,自九月初以來,市場氣氛有明顯改善。在一手市場上,開發商開盤多了,新盤的查詢與來訪量亦有明顯增加,加上轉化率也有一定的改善,中原在內地的傭金收入在九月上半月比上月同期增長了30%。增幅雖然不錯,但由於比較的基數低,實際的市場成交量依然不多,仍不及高峰期的一半。

高峰期交投量是不正常的,相信三五年裏都不會再見。但行內普遍期望,交投量有機會恢復到高峰期的三分二左右;否則,開發商的資金回籠速度仍不足以舒緩其債務危機,債務違約的情況還會進一步蔓延。



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