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2023年10月30日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月30日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月30日


減辣令樓市少了一些阻力 卻完全沒有助力
減辣令樓市少了一些阻力 卻完全沒有助力


減辣令樓市少了一些阻力 卻完全沒有助力

施政報告出爐前,社會上談論得最多的,是會不會撤辣的問題;至於是否會減辣,大部分人都認為是會的,因為政府自己早已透露了口風。所以當特首宣布只會減辣而不會全面撤辣時,市場多少有點失望。

上周,本欄已討論過「額外印花稅」的適用期由三年減至兩年,今天轉談「買家印花稅」與「新住宅印花稅」雙雙減半的問題。

由於加辣的需要,政府已把印花稅弄得十分複雜,光看名目,普通人是難以理解的,所以我不得不由頭解釋一下。

原先,在香港無論誰買樓都得交一樣的印花稅。這種印花稅跟從樓價高低來徵收的,所以又叫從價稅。 樓價在300萬以下的只收100元;高價的最高亦不超過4.25%。後來政府為了遏抑買樓的需求,就只讓本地永久居民在首次置業時才可享用這種原有、相對優惠的印花稅,其他形式置業,包括永久居民買第二間或以上的住宅樓宇,都要繳交新設的「新住宅印花稅」,稅率是15%。至於外來買家(非永久居民)及機構買家(用有限公司名義買樓),就除了要付剛才所說新設的「新住宅印花稅」之外,還要再交多15%的「買家印花稅」。

現在政府把「買家印花稅」與新設的「新住宅印花稅」都雙雙由15%減至7.5%,其實際結果是:(i)香港永久居民一樣是交原先的,相對優惠的印花稅,一點不受影響;(ii)至於永久居民,他們在買第二間或以上的樓宇時,就得交7.5%的「新住宅印花稅」;(iii)至於外來買家與機構買家,由於同時需要交新設的「新住宅印花稅(由15%減至7.5%)以及專為他們而設的「買家印花稅(亦是由15%減至7.5%),合起來要交15%。



於本地投資者而言,印花稅由15%減到7.5%,無疑是減省了不少交易成本;但7.5%仍是一筆不小的費用,足以抵銷頭三年的租金收入,因此,仍足以挫傷投資者的入市意欲。在今天這樣的市況下,相信單是減辣仍不足以吸引本地投資者入市。

至於外來買家與機構買家,雖然減辣幅度高達樓價的15%,好像很吸引;但相對未有辣招前,差別仍然很大。以買一間1,000萬元的物業為例,減辣後仍得交150萬元印花稅,與未有辣招前只需37萬元印花稅相差113萬,仍然很蝕底。所以,人們估計,即使減辣後,也不會有太多的外來買家與機構買家會因此而入市。

此之所以,大部分經濟分析員都認為,今次減辣功效有限,難改樓市持續受壓的局面。而政府的回應則是:減辣目的並非在於托市,而在於令樓市變得健康一些。

現實是現時香港的樓市並不健康,即使減辣後,交投也增加不了多少。在這種情勢下,發展商一定會減少買地,導致庫房少了一項重要收入來源,政府財政難免因而入不敷支。政府若有心令樓市健康一點的話,不但應該消除資金入市的阻力,還應該為樓市能吸引更多的資金提供助力,以免經濟進入通縮,那就更加不易挽回了。

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