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2024年1月5日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月5日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年1月5日


美寫字樓空置嚴重 融資困難
美寫字樓空置嚴重 融資困難


C觀點|美寫字樓空置嚴重 融資困難
疫後美國的經濟恢復得比預期中好,高息令通脹受控,卻未見對經濟增長造成太大的破壞,失業率維持在3.7%水平。然而在這種大好形勢下,美國的寫字樓卻空置嚴重,一些大城市的寫字樓的空置率

高達30%,而且還在進一步惡化。

出現這種情況的原因,是疫情期間,很多公司都採取在家工作(work from home)的方式辦公,而效果遠比預期中好。疫情維持了兩年多的時間,很多員工都習慣了這種方式辦公,認為這樣既可以照顧家庭,又不至於影響公司的工作,所以希望公司可以容許他們繼續在家辦公,不一定要返辦公室工作。

起初,有部分老闆對這種做法不太放心,堅持要員工返辦公室工作。可是,他們很快察覺,堅持這樣做是有代價的,因為員工會因此出現流失,要付出更高的工資,才有機會補充。

這種現象,顯示大部分員工都選擇在家辦公,愈是質素好的員工,愈有條件作選擇。老闆若是不肯遷就的話,就不容易招聘到好員工,會損害公司在行內的競爭力。在這種情況下,有很多老闆,雖然心裏並不情願,最後還是要接受員工在家辦公。

他們更新公司的電腦系統,以方便員工在家工作;而員工亦可以省回很多上下班所需的時間,部分用來照顧家庭,部分亦可以用來做公司的工作,雙方都有得益。

另一方面,公司亦不再為每一個員工設固定座位,一個座位可以供多人輪流使用。公司只需為每一個員工提供一格儲物櫃就可以了。需要回公司工作的員工,去儲物櫃提取工作所需的物品後,就可以隨便找一個空位坐下來工作。辦公室的使用效率因而大大提升,使用面積可以節省近半。這樣可以為老闆省下不少租金支出,令他們不再那麼抗拒在家辦公的工作模式。

這種情況在崇尚自由的美國尤為嚴重,很多公司在續租時,減少了租用面積,令寫字樓的空置率因而大增,而投資寫字樓的回報亦因而大減。很多持有寫字樓收租的投資者,很快已發現,租金的收入已付不起銀行的利息。促使他們需要減持物業,以紓緩債務。寫字樓的售價在投資者的競相減持下,惟有不斷下調。



據美國按揭銀行協會的數據顯示,美國今年將有1,170億美元(約9,126億港元)的寫字樓貸款,需要再融資,惟現時利率已經倍升,加上租金滑落,這批寫字樓的物業已失去原有的抵押能力,銀行為了自身的利益,非收縮信貸不可,迫使投資者不得不賤賣資產,損失慘重。

過去,寫字樓的使用量會隨經濟增長而上升;但這次美國經濟雖見增長,但寫字樓的使用量卻下降。大量投資者因而走避不及,連累銀行也要一起蒙受損失。

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