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2024年2月2日 星期五

非魚論市 - 子非魚 2024年2月2日

非魚論市 - 子非魚 2024年2月2日


子非魚 - 村屋買賣(八)|非魚論市


平常的私人住宅或工廈等,都由發展商建成樓宇時進行分契。譬如一個1000戶的屋苑,便最少分1001個業權,即1000夥住戶加一個公家地方業權。但實際上不一定每夥平均分配,一般按單位大小及用途酌量調整。

譬如有300夥一房、每戶5份業權;700夥兩房、

每戶8份;100個車位、每個3份;公家設施80份,整個屋苑便會分為7480份業權。一房戶的查冊內就會顯示擁有5/7480份業權(絕對不會按數學算式約成1/1496)。有些有遠見的發展商,會把天台或外牆業權另外劃分,保留業權建造及出租廣告招牌以賺取收入。

當一幅土地上有多於一個業權持有人時,土地上共同使用的出入口、道路或消防設施等,就必須有「公契(DMC–Deed of Mutual Covenant)」列明各業權人的使用權及維修責任等。

有時,如大廈內其中一個單位想進一步分契,就應再立一份「附屬公契(Sub-DMC)」,譬如前幾年常見的「劏工廈」會較為常見。

結構簡單的物業,例如唐樓或村屋,由於只有幾戶人,通常會取其方便,直接將全幢物業的業權平均分配,並不會另設公家地方業權。常見的村屋分契,通常只會分為三個業權,各佔三分一(除非分了上複式或下複式)。

在未接駁政府汙水渠的地區,村屋都會使用化糞池,通常每幢共用一個。另外,在特定的消防規定下,要在天台裝設消防水缸。有關設施的維修及保養責任,理應在公契內列明。

不過,許多時化糞池裝設於地下花園內,而消防水缸裝設在天台上,都屬於私人業權範圍,其他一兩夥人要進入並進行維修會有困難。

釐清共用地方清潔維修責任
村屋出入口亦是另一個需關注的難題。有些村屋,可能因後門出入並不方便,會將地下及樓上的大門都設於正面,那比較理想的方法是在前花園預留一段通道,在公契內列明其範圍、使用權,並加上圍欄。至於共用樓梯出入的2樓及3樓單位,梯間照明燈的電費、樓梯的清潔和維修責任誰屬亦需要釐清。

假如化糞池維修欠妥,地下單位將首當其衝;樓梯的照明和清潔又不影響地下單位的住戶,地下單位業主自然不想分擔有關費用。

間中會有新聞報道,村屋化糞池的維修糾紛或出入口被阻,一紙公契才是最終的法理依據,住戶可以循民事訴訟追討或作出其他法律行動。

許多時,未必一定會把公契註冊到土地註冊紀錄,即使有,也要花費百多元上網購買。假如物業有按揭,樓契將由銀行保管,那就沒法即時取到公契或其副本。因此,一如路權契、滿意紙及開窗紙等,買家在買入單位後,最好保留一份公契副本方便日後賣樓之用。

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